כלכלה, עסקים- פורטל אקונומיסט
 
 
 
 
 
 
דן פרנק- כלכלה ושוק ההון

שוק הנדל"ן בישראל - השקעה או בועה ?

27/08/2009

בשנתיים האחרונות ראינו כיצד הכסף שלנו נמחק, הבורסות קורסות, מיתון עולמי, המצניח את מחירי הדירות בעשרות אחוזים.

בשלב זה נראה כאילו אנו בתחילת יציאה ממשבר עולמי אותו חווינו גם בשווקים שלנו , בבורסה לניירות ערך אבל לא בשוק הנדל"ן.

מחירי הדירות במרכז הארץ ממשיכים לעלות, לכל אלו שהמתינו לנפילה מתחיל לדגדג, בורסה שעולה, נכס לרכישה, נכס לקנייה לצורך השכרה, איפה בכלל אשיג את התשואה הגבוהה ביותר להון שלי.

500,000 ₪ שהושקעו בבורסה לפני כשנתיים שווים עכשיו פחות או יותר סכום דומה , למי שלא מכר בירידות וקנה בעליות, כי אז גם יתכן שבחשבון הבנק שלו 250,000 ₪. כמו אותה גברת כהן שרצתה תוכנית חסכון סולידית בהשקעה בטבע ובפועלים...אבל קנתה את פועלים בשער 1,400 ואת טבע בשער 20,500 כשכולם גילו לה כמה המניות האלו עולות כל הזמן.

דירה במרכז הארץ שעלתה לפני שנתיים 500,000 ₪ שווה היום גם 800,000 ₪ ואם נשכיר אותה ב3,500 ₪ לחודש אזי יש לנו תשואה יפה מאוד.

מחירי המשכנתאות הזולים, באין מקום להשקיע את כספינו, ריבית נמוכה וחוסר וודאות מוחלט הסיטו כספים לשוק הנדל"ן והביאו להמשך עלייתו, בניגוד לרוב הציפיות.

עתודות קרקע קטנות, התחלות בנייה נמוכות ( חברות הנדל"ן ספגו מכה קשה בהשקעות שלהם ובהשקעות שלהם בחו"ל – אפריקה ישראל של לב לבייב, אוסיף של גיידמק ועוד), נתונים אלו והשוני בינינו לבין הרבה מדינות בחו"ל מנעו משבר כאן.

משבר הסאב- פריים של ארצות הברית לא יכול להתרחש כאן בגלל שיטת המשכנתאות השונה כאן – יכולת החזר ויד קפוצה במתן משכנתאות ובאחוזי המימון של הבנק.

למרות זה , אנו נעים במסלולים מנוגדים – מחד הריבית וסביבת האינפלציה עולים – לא בריא לשוק ההון, מצד שני מחירי הדירות גבוהים וכל משבר בשוק ההון וקושי בהיחלצות מהמיתון בארץ עלולים לגרום לשוק הנדל"ן לשנות מגמה, במיוחד עם יופשרו קרקעות וייתנו הקלות רבות יותר לקבלנים, שיפור במצבן גם יכול להביא לעליית התחלות הבנייה.

דירה במרכז נראית גבוהה מדי לרכישה בנתונים אלו, דירות מציאה במחירים טובים ובאיכות חיים גבוהה נמצא דווקא באזור הנגב של דויד בן גוריון וחזונו להפריח את הנגב. קיפצו לשדה בוקר ולסביבה ותבינו על מה אני מדבר.

כמו זה גם בגליל נמצא מקומות קסומים במחירים סבירים שם לא היה ראלי למעלה וקשה לראות נפילה למטה. נזכור גם ששתי המלחמות האחרונות כבר פגעו במחירי הדיור הן בדרום והן בצפון.

חשבתם פעם לקנות דירה בקריית שמונה או בשדירות ? מוזמנים לבדוק כמה עלתה דירה בקריית שמונה בתקופת הקטיושות וכיום. ומה עם שדירות שסוף סוף רואה גם אור בעיניים ולא רק מהשמיים בדמות טיל מכוון אליה.

שכירות של דירה בתקופה זו למי שרוצה לחיות במרכז יכולה להיות העצה שלי לחושש כמוני שלא מתפתחת במרכז בועה שתאלץ להתנפץ בירידת מחירים של 20% ויותר.

חישבו ועיבדו תמיד במונחי חישובי תשואה ולא במונחי רווחה. למשל דירה שעולה 1.5 מליון ₪ וניתן להשכירה ב 4,500 ₪ היא השקעה גרועה לעומת שתי דירות בערך זהה עם 4,000 ₪ לחודש מכל אחת. פשוט לא כן ? אבל מה על 1.5 מליון ₪ בדירה חדשה לעומת השקעה בבנק? סיכון / סיכוי? במצב הנוכחי נראה שהמסלול המדדי הוא האטרקטיבי ביותר אך גם זה עשוי להתברר כשגוי. בהנחה של 3% תשואה לשנה במסלול ריבית משתנה או צמודה כאב הראש באמת גדול .

לסיכום הייתי נזהר מלקנות דירה במרכז מאחר וזה מתנהג לא רציונאלי , שוקל רכישה למי שמתאים לו במקומות יותר נדחים שיכולים בעתיד להתגלות כהשקעה מצוינת.  או פשוט מחכה על הגדר. את הרכבת הנוכחית כנראה כבר הפסדנו.

בקיצור – סבלנות, אל תמהרו לשום מקום הכול עוד יכול להשתנות.

דן פרנק הנו בעל ניסיון עשיר של למעלה מ 16 שנה בתחום הבנקאות ושוק ההון. דן התחיל את דרכו ב- 1992 כיועץ בכיר להשקעות בבנק הפועלים ומאז שימש במשך 16 שנה במגוון תפקידים בבנק ובשוק ההון, בין השאר ניהל דן יחידות לבנקאות פרטית בבנק הפועלים, עבד בהנהלה ראשית באגף בנקאות פרטית ועוד. בנוסף עבד דן בבית ההשקעות טנדם קפיטל כמנהל תיקי לקוחות כאשר במסגרת עבודתו השוטפת טיפל דן בלקוחות אסטרטגיים עסקיים ופרטיים, תוך בניית תיקי השקעות מותאמים.
 
דן בעל תואר ראשון בכלכלה מאוניברסיטת תל אביב והוא בעל רישיון לייעוץ פנסיוני ממשרד האוצר וניהול תיקים מטעם הרשות לניירות ערך.

לפניות : danfrank@bezeqint.net
הדפסשלח לחברהוסף תגובה  הדלק בהZרקור
תגובות
1. דניאל רייש (28/08/2009 22:18:52)
2. zappod (30/08/2009 21:49:07)
3. דניאל רייש (31/08/2009 11:38:40)
4. אבג (20/10/2009 23:36:58)

אודות אקונומיסט

חדשות כלכלה

פורומים כלכלה

מאמרים כלכלה

לינקים נבחרים

מי אנחנו

כלכלה

הנהלת חשבונות

כלכלת משפחה

לימודי שוק ההון

חברי המערכת

שוק ההון

שירותי מחשוב

כלכלה

מחשבונים

פרסמו אצלנו

נדל"ן

דיני מקרקעין

שוק ההון

מידע פיננסי

תקנון האתר

פרסום ומדיה

משכנתא

פנסיה

רוטנברג עו"ד גירושין 

צור קשר

ספורט ובריאות

פנסיה

יזמות

עסקים קטנים

RSS

טכנולוגיה

ייעוץ מס

משכנתאות

פורקס

       
       

חדשות כלכלה, עסקים , שוק ההון, משכנתא אקונומיסט.

דרונט בניית אתרים
© כל הזכויות שמורות לפורטל כלכלה, עסקים אקונומיסט בע"מ.