כלכלה, עסקים- פורטל אקונומיסט
 
 
 
 
 
 
נדל"ן, דיני מקרקעין

ירידה במחירי הדירות – הנה זה מגיע

20/03/2011

תתכוננו, אנחנו עומדים בפתח של תקופה ארוכה של ירידה במחירי הדירות בישראל. בשנים הבאות המחירים יירדו, כי היצע הדירות עולה וימשיך לעלות והביקוש יירד. 

 

מי שסבור שמכיוון שמחירי הדירות עלו חדות ב -  3 שנים האחרונות, הם ימשיכו לעלות כפי שעלו עד כה טועה. לא מעטים חושבים ככה והם כולם טועים את אותה טעות.

  

זוהי טעות אנושית נפוצה לאורך ההסטוריה, טעות שקורה בכל תקופה בבורסה, וטעות שקרתה במחירי הדיור בארה"ב בתחילת המאה. אנשים רואים מחירים עולים תקופה ממושכת ומסיקים שהמחירים ימשיכו לעלות באותה צורה. יש כאלה שקונים כדי להרוויח מהעליות, אך בחלק מהמקרים תנועת המחירים מתהפכת, המחירים יורדים ואנשים אלו מפסידים כסף. 

 

מהו הההגיון שעומד מאחורי מסקנה כזו? איזה הגיון יש במסקנה שמחיר של משהו יעלה בעתיד כי עד עכשיו הוא עלה? התשובה: אין בזה שום הגיון, זה רק רגש. 

  

אפשר להגיע גם למסקנה הפוכה: שמה שעלה חייב לרדת. 

 

2 המסקנות הללו אינן מבוססות. מה שקובע את המחיר בשוק החופשי הוא אך ורק היצע וביקוש.

  

את המחיר של כל דבר אגב: מחיר של דירה, מחיר של רכב, מחיר של אייפון, מחיר מניה בבורסה, שער הדולר, מחיר הנפט, ומחיר של כל מוצר שאינו ממשלתי: הכל נגזר מהיצע וביקוש. כשהמחירים עולים פירושו שהביקוש גבר על ההיצע, וכשהמחירים יורדים פירושו שההיצע גבר על הביקוש. 

 

לפיכך, מחירי הנדל"ן עלו באופן ניכר בשנים האחרונות משום שהביקוש עלה משמעותית מעבר להיצע.

  

איך זה קרה?

  

מאז קריסת ליהמן-ברדרס החל בנק ישראל להוריד חזק את הריבית במשק. הריבית הגיעה עד לרמת שפל של 0.5% בתחילת 2009. הריביות על המשכנתאות נגזרות בצורה זו או אחרת מהריבית במשק. לכן, הריבית שהגיעה לרמה נמוכה באופן חריג, יצרה משכנתאות זולות בצורה חריגה, בעיקר סוג המשכנתאות שמשתנות כל חודש לפי ריבית הפריים. כמובן נראה מאוד מושך לשלם ריביות כל כך זולות על משכנתא, והביקוש לקניית דירות בין אם למגורים ובין אם להשכרה עלה. 

 

הורדת הריבית זוהי התרופה שנותן בנק מרכזי בכל מדינה במצב של מיתון. זוהי תרופה נכונה ואפקטיבית, אולם יש לה גם תופעות לוואי בדמות עלייה במחירי הדירות.  

 

אז מה קורה עכשיו? המשק צומח יפה מאוד, והריבית אט אט עולה. נכון למועד כתיבת שורות אלה היא עומדת על 2.5%.

 

בקרוב מאוד היא תגיע ל - 3%, ועם הזמן תמשיך לעלות עוד. בנק ישראל ימשיך לעלות את הריבית כדי לרסן את האינפלציה. וככל שהריבית תעלה יותר יקרה התהליך ההפוך: המשכנתאות ייתיקרו והביקוש לדירות יירד. 

 

בתחילת המאה הנוכחית, בעקבות משבר ההיי-טק ופיגועי ה - 11 בספטמבר הוריד הבנק המרכזי של ארה"ב את הריבית של מדינה זו ל - 1% . אמנם גבוה יותר מהריבית בארה"ב היום, אך זו עדיין ריבית נמוכה מאוד.

  

הביקוש לדירות בארה"ב זינק מאותה סיבה בדיוק: משכנתא נהייתה משמעותית זולה יותר. ככל שמחירי הדירות עלו הביקוש גבר יותר, שכן העליות נטעו בתושבי בארה"ב את התחושה שההמחירים רק ימשיכו לעלות, ויותר אנשים רצו לרכוש בית שערכו יהיה גבוה יותר בעתיד . בנקים גם כן נלכדו בקונספציה זו וכדי להנות מעליית מחירי הדירות הגבירו את נתינת המשכנתאות; אחרי שסיימו עם הלווים היציבים (לווי ה – "פריים") עברו לחלק משכנתאות ללווים המסוכנים  (לווי ה – "סאב פריים"). ניתנו משכנתאות במימון שגבוה מערך הבית, תוך הנחה שמחיר הבית גם ככה יעלה מעבר לזה.  

 

אותו רגש שחשים היום חלק מהאנשים בארץ, סחף אז את ארה"ב. האם היה בו שמץ של אמת? ממש לא. 

ההפך המוחלט קרה: החל מה שמכונה משבר הסאב-פריים, והמחירים ירדו לשפל חסר תקדים.  

 

הסיבה לירידה הדרסטית במחירי הדירות בארה"ב נמצאת כמו תמיד ביחסי ההיצע והביקוש.

  

ידוע שלווים רבים לא עמדו בהחזרי המשכנתא. הבנק עיקל להם את הבית. ההיצע עלה, המחירים התחילו לרדת. לווים אחרים שהתקשו הגיעו למצב בו החוב שלהם גבוה מערך הדירה בבעלותם. הם לא יכלו למכור את הדירה כדי לכסות את חובות המשכנתא. בחלק מהמקרים היה כבר עדיף ללווים שהבנק יעקל להם את הדירה, מאשר למכור אותה ולהיות "תקועים" עם חובות המשכנתא. מספר עיקולי הבתים רק הלך ועלה, ולכן ההיצע רק עלה ועלה. נהייתה עלייה מטורפת בהיצע לעומת הביקוש. זו הסיבה שניתן לקנות היום בית במיאמי בפחות מ – 100,000$. 

 

העיקרון בישראל דומה, אך יש גם הבדלים משמעותיים בין המצב בארה"ב לישראל. בישראל לא נתנו משכנתאות באותה הפקרות שבה נתנו בארה"ב: דרשו מהלווים לפחות 30% מערך הדירה, ולא שמענו בישראל על משכנתאות ללווי סאב – פריים.  לכן העליות שהיו פה לא מתקרבות לעליות שהיו שמה. אך קיים גם הבדל נוסף: אצלנו הממשלה עובדת על הגדלת ההיצע.  

בשנת 2009 עברה בממשלה ובכנסת הרפורמה במנהל מקרקעי ישראל. במסגרת רפורמה זו יופרטו קרקעות המדינה שמוחזקות בידי מנהל מקרקעי ישראל וימכרו לידיים פרטיות. המטרה בכך היא להוזיל את מחירי הדיור על ידי הגדלת היצע הקרקעות. משווקים כבר קרקעות לבניית מאות יחידות דיור. 

זוהי התוכנית העיקרית של הממשלה להגדלת ההיצע. בתחילת חודש זה התבשרנו על תוכנית נוספת שיוצאת לדרך, שבה יובאו לאישור מהיר תוכניות להקמת כ-50 אלף יחידות דיור בתוך 18 חודשים. תוכנית זו בוודאי שלא מחליפה את התוכנית הקודמת. אך יותר מכך, היא גם לא זו שמכריעה את המערכה על מחירי הדירות.

המחירים יירדו גם בלעדיה. מהסיבות שהוזכרו כאן קודם: העלאת הריבית של בנק ישראל ופעילות הממשלה להגדלת ההיצע עליה היא עובדת כבר משנת 2009. מטרת התוכנית החדשה היא לתת את ה – "בום" הראשוני  של הירידות כמה שיותר חזק וכמה שיותר מהר. כלומר, לא להסתפק בזה המחירים יירדו לתקופה ארוכה בקצב מתון, אלא לתת כבר עכשיו דחיפה חזקה יותר למטה. מחירי הנדל"ן נראים היום כמו בן אדם שנמצא על פסגת האוורסט ומתחיל לעשות את דרכו מטה. הוא יהיה בירידה הרבה זמן, והוא גם יגיע עד לתחתית בסופו של דבר. התוכנית החדשה באה להאיץ אותו הרבה יותר מהר לפחות את הקילומטר הראשון.  

בשנים הבאות מחירי הדירות בישראל יירדו. כי ההיצע ימשיך לעלות והביקוש יירד.

  

בנק ישראל ימשיך בהעלאות הריבית שיביאו לירידה בביקוש והממשלה תמשיך להגדיל את ההיצע. 

 

זה הכל עניין של היצע וביקוש, אין שום דבר מעבר לזה.  

.  

 

הדפסשלח לחברהוסף תגובה  הדלק בהZרקור
מאמרים נוספים
אלי עטיה זכה בתואר רב קבלן, 8/04/2012
דירה –האם לקנות או לשכור?, 28/02/2012
5 טיפים קטנים לשדרוג עיצוב הבית , 29/06/2011
איך לנהל נכון את תקציב השיפוצים והבנייה, 26/06/2011
תיקון 5 לחוק המכר – נדבך הגנה לרוכשים מקבלנים , 2/05/2011
ירידה במחירי הדירות – הנה זה מגיע, 20/03/2011
עיקרי הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל, 9/11/2010
מדוע חייבים לשמר את היחידה החקלאית-משפחתית במסגרת המרחב הכפרי של מדינת ישראל?, 1/09/2010
אדמות המדינה, המגזר החקלאי ובעיית הריכוזיות, 2/08/2010
פיצול דירה ליחידות דיור, 2/08/2010
Next Page  [6-9]

אודות אקונומיסט

חדשות כלכלה

פורומים כלכלה

מאמרים כלכלה

לינקים נבחרים

מי אנחנו

כלכלה

הנהלת חשבונות

כלכלת משפחה

לימודי שוק ההון

חברי המערכת

שוק ההון

שירותי מחשוב

כלכלה

מחשבונים

פרסמו אצלנו

נדל"ן

דיני מקרקעין

שוק ההון

מידע פיננסי

תקנון האתר

פרסום ומדיה

משכנתא

פנסיה

רוטנברג עו"ד גירושין 

צור קשר

ספורט ובריאות

פנסיה

יזמות

עסקים קטנים

RSS

טכנולוגיה

ייעוץ מס

משכנתאות

פורקס

       
       

חדשות כלכלה, עסקים , שוק ההון, משכנתא אקונומיסט.

דרונט בניית אתרים
© כל הזכויות שמורות לפורטל כלכלה, עסקים אקונומיסט בע"מ.