כלכלה, עסקים- פורטל אקונומיסט
 
 
 
 
 
 
נדל"ן, דיני מקרקעין

המשבר העולמי לא מפחיד את המשקיעים הישראלים מלרכוש דירות ולהשכירן ברומניה

12/10/2008

המשבר בשוק העולמי מזעזע חדשות לבקרים מדינות רבות ברחבי העולם, וניתן להצביע על תסמינים רבים הצצים כמו פטריות אחר הגשם, המעידים על משבר זה כגון תנודות חדות בשוקי ההון בעולם, החלשת שערו היציג של הדולר, קשיי נזילות אצל משקיעים ועוד "רבים וטובים". יחד עם זאת, משבר זה ככל הנראה פסח ולו חלקית על אלה שבוחרים להשקיע בנדל"ן ברומניה.

לפני שאתם רצים לרכוש דירה ברומניה ולהשכיר אותה במרבה המחיר, אנו ממליצים לכם בחום לקרוא את המאמר שלהלן, אשר יפרוש בפניכם את היריעה בדבר שיעורי המס החלים על המשקיעים הישראלים בגין השכרת נכס ברומניה ואת מסלולי המיסוי אשר העמיד בפניכם המחוקק הישראלי בפקודת מס הכנסה.

המס שיוטל עליכם ברומניה - הכנסתו השנתית של יחיד מדמי השכירות נקבעת לצורך חישוב שיעור המס ברומניה, בהתאם לשיעור דמי השכירות הנקוב בחוזה השכירות אשר נרשם על ידי היחיד אצל רשויות המס ברומניה. חישוב שיעור ההכנסה החייבת מדמי שכירות נעשה על ידי ניכוי כהוצאה סך של 25% מסך ההכנסה השנתית הכוללת מדמי השכירות. לאחר שנוכו 25% כאמור, תחויבו במס בגין דמי השכירות ברומניה בשיעור של 16%. נציין, כי עליכם לשלם לרשויות המס ברומניה אחת לרבעון במשך השנה את המס בגין הכנסה מדמי השכירות שניצמחה לכם.

מסלולי המס העומדים בפניכם בגין הכנסותיהם מדמי שכירות בישראל: יחיד תושב ישראל יכול לבחור באחד מבין שני מסלולי מיסוי בגין הכנסותיו מדמי שכירות, הנצמחים לו מהשכרת נכס מקרקעין מחוץ לישראל:

1. מיסוי מכוח הוראות סעיף 121 לפקודה – במסלול זה ישלם היחיד מס בשיעורים הקבועים בסעיף 121 לפקודה (מס פירותי המגיע לשיעור מקסימאלי של 47%), ויהיה זכאי לנכות הוצאות שהוצאו על ידו בייצור ההכנסה מדמי השכירות, וכן יהא זכאי לקיזוזים, לזיכויים או לפטורים הקבועים בחקיקת המס בישראל.

2. מיסוי מכוח הוראות סעיף 122א לפקודה – במסלול זה ישלם היחיד מס בשיעור של 15% אך לא יהיה זכאי לנכות הוצאות שהוצאו על ידו בייצור ההכנסה מדמי השכירות (לרבות הוצאות מימון), למעט פחת, וכן לא יהא זכאי לקיזוזים, לזיכויים או לפטורים הקבועים בחקיקת המס בישראל (לרבות הזיכוי הקבוע בסעיף 200 לפקודה לעניין מיסי חוץ, כמפורט להלן, ושתכליתו מניעת תשלום מיסי כפל). נדגיש, כי זכאותו של נישום לבחור במסלול האמור מותנית בכך שההכנסה שנצמחה לו מדמי שכירות בגין השכרת נכס מקרקעין מחוץ לישראל אינה הכנסה מעסק לפי סעיף 2(1) לפקודה.

ישראל ורומניה קשורות ביניהן באמנה למניעת כפל מס, אשר מטרתה למנוע הטלת מס כפול, הן בישראל והן ברומניה, על הנישום בגין אותה הכנסה. אמנה זו תקפה החל מיום 1.1.1999.

ביום 27.9.1998 הוציא שר האוצר את צו מס הכנסה (מניעת מסי כפל) (רומניה), התשנ"ח-1998, מכוח הסמכות הנתונה לו בסעיף 196 לפקודה ומשכך, האמנה למניעת כפל מס בין ישראל לבין רומניה הופכות הלכה ולמעשה להיות חלק מהדין הפנימי של ישראל.

סעיף 6(1) לאמנה קובע שהכנסה שמפיק תושב מדינה מתקשרת ממקרקעין (לרבות הכנסה מחקלאות וייעור) הנמצאים במדינה המתקשרת האחרת, ניתן לחייבה במס באותה מדינה אחרת. סעיף 6(2) לאמנה מציין, כי משמעותו של המונח "מקרקעין" לצורך האמנה יקבע על פי דיני המדינה המתקשרת שבה נמצאים המקרקעין הנדונים. עוד קובעת האמנה בסעיף 6(2), כי בכל מקרה, יכלול המונח נכסים הנלווים אל המקרקעין, משק חי וציוד המשמשים בחקלאות וייעור, זכויות שעליהן חלות הוראות החוק הכללי בעניין מקרקעין, זכות להנאת השימוש במקרקעין וזכויות לתשלומים משתנים או קבועים כתמורה בעד ניצול מרבצי מחצבים, מקורות ואוצרות טבע אחרים, או בעד הזכות לנצלם; אוניות, סירות, כלי-טיס, רכבות וכלי רכב המשמשים להובלה יבשתית - לא ייראו כמקרקעין.

סעיף 6(3) לאמנה קובע כי הוראות סעיף 6(1) לאמנה, בדבר חיוב הכנסות שהופקו על ידי תושב מדינה מתקשרת ממקרקעין הנמצאים במדינה המתקשרת האחרת, יחולו גם על הכנסה המופקת משימוש ישיר במקרקעין, מהשכרתם או משימוש בהם בכל דרך אחרת.סעיף 13(1) לאמנה קובע כי רווחים מהעברת מקרקעין כהגדרתם בסעיף 6(2) לאמנה יהיה ניתן להטיל עליהם מס הן במדינה המתקשרת והן במדינה המתקשרת האחרת. 

לאור הוראות סעיפים 6 ו- 13 לאמנה למניעת כפל מס שנחתמה בין ישראל לרומניה ניתן למסות ברומניה את הכנסותיו הצפויות של המשקיע הישראלי מהשכרת הדירה ברומניה וממכירתה הן בישראל והן ברומניה. נציין, כי לאור הוראות סעיף 200 לפקודה וסעיף 24(2) לאמנה, יהיה המשקיע הישראלי זכאי לזכות את סכום המס שישולם על ידו ברומניה, בגין הכנסותיו מהשכרת ומכירת הדירה ברומניה אל מול סכום המס בו יחויב בישראל בגין ההכנסות האמורות, בכפוף למגבלות הקבועות בסעיף 24(2) לאמנה ובסעיפים 122א ו- 204 לפקודה, כאמור מעלה.

לסיום נציין, כי אין לראות באמור לעיל כייעוץ משפטי ו/או חוות דעת משפטית כלשהיא. שכן, מאמר זה אינו ממצה את הסוגיה שבנדון, הן לגבי הדין בישראל והן לגבי הדין ברומניה.

רמת גן: רח´ החילזון 12, (בית הקריסטל)
טל´: 03-6127446, פקס: 03-6127449
חיפה: שדרות המגינים 58
טל´: 04-8526693 פקס: 04-8555976
שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר למייל: eli-doron@taxlawyers.co.il

הדפסשלח לחברהוסף תגובה  הדלק בהZרקור
מאמרים נוספים
אופן הצמדת שטחים ציבוריים הצמודים לרכוש משותף, 26/10/2008
המשבר העולמי לא מפחיד את המשקיעים הישראלים מלרכוש דירות ולהשכירן ברומניה, 12/10/2008
פטור ממס שבח בעת מכירת מניות המשקפות דירת מגורים, 23/09/2008
סוגיית הפטור ממס בחלוקת מספר חלקות נפרדות ורצופות בין בעלים משותפים, 21/09/2008
העתיד הוא בקבוצות רכישה, 21/09/2008
פטור מהיטל השבחה בעת חיזוק מבנה - לא בכל מקרה, 27/08/2008
דירה – קניה או השכרה???, 25/08/2008
פטור מהיטל השבחה יינתן גם על בניית דירה חדשה עד ל-120 מ"ר, 24/08/2008
חשיבות בדיקה לפני קניית דירת מגורים, 21/08/2008
מים – משאב קיים!! , 13/08/2008
[1-5]  Previous Page Next Page 

אודות אקונומיסט

חדשות כלכלה

פורומים כלכלה

מאמרים כלכלה

לינקים נבחרים

מי אנחנו

כלכלה

הנהלת חשבונות

כלכלת משפחה

לימודי שוק ההון

חברי המערכת

שוק ההון

שירותי מחשוב

כלכלה

מחשבונים

פרסמו אצלנו

נדל"ן

דיני מקרקעין

שוק ההון

מידע פיננסי

תקנון האתר

פרסום ומדיה

משכנתא

פנסיה

רוטנברג עו"ד גירושין 

צור קשר

ספורט ובריאות

פנסיה

יזמות

עסקים קטנים

RSS

טכנולוגיה

ייעוץ מס

משכנתאות

פורקס

       
       

חדשות כלכלה, עסקים , שוק ההון, משכנתא אקונומיסט.

דרונט בניית אתרים
© כל הזכויות שמורות לפורטל כלכלה, עסקים אקונומיסט בע"מ.