כלכלה, עסקים- פורטל אקונומיסט
 
 
 
 
 
 
נדל"ן, דיני מקרקעין

ביטול הפקעות מחמת שיהוי - הלכה ישנה בלבוש חדש

6/11/2008

לאחרונה (9.7.08), ביטל ביהמ"ש העליון הפקעה שבוצעה ע"י הועדה המקומית לתכנון ולבנייה – חדרה, נוכח שיהוי של כ-19 שנים במימוש מטרת ההפקעה (עע"מ 1369/06 הלל הלביץ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה – חדרה).

עפ"י פסק הדין, ועדה מקומית המשתהה באופן בלתי סביר במימוש מטרת ההפקעה, מפרה בכך את חובת ההגינות המוטלת עליה כלפי האזרח וכן את החובה לפעול בשקידה ראויה, על דרך הגשמת הצורך הציבורי שבגינו הופקעו והועברו לידיה המקרקעין, בתוך זמן סביר.

עפ"י ביהמ"ש העליון, לשיהוי בו נקטה הועדה המקומית בהפקעה השלכה בשני מישורים: במישור הראייתי, עשוי השיהוי להצביע על זניחת מטרת ההפקעה, כשהמבחן הינו משך הזמן בו היתה הקרקע מוקפאת כתוצאה מפרסום ההודעות בדבר הכוונה להפקיע אותה ע"י הועדה המקומית, מבלי שננקטו כל פעולות אופרטיביות על ידה, לרבות תפיסת החזקה בשטח. בפן המהותי, מהווה השיהוי במימוש מטרת ההפקעה משום הפרה של חובת ההגינות החלה על הרשות, כאמור לעיל.

למרות ההד התקשורתי לו זכה פס"ד הדין הנ"ל, בקביעה העקרונית עליה מבוסס פס"ד אין כל חידוש. הכלל לפיו שיהוי בלתי סביר בביצוע ההפקעה, זניחת מטרת ההפקעה או חלוף הצורך הציבורי בהפקעה, עשויים להצדיק את השבת הקרקע המופקעת לבעליה נקבע לפני כעשרים בבג"צ 174/88 אמיתי נ' הועדה המקומית – המרכז, ולאחריו בעוד מספר פסקי דין של ביהמ"ש העליון אשר עסקו בסוגיה (ראה למשל בג"צ 465/93 ובג"צ 2390/96. בשנים האחרונות חזר ביהמ"ש העליון על הלכה זו בין היתר במסגרת עע"מ 10396/02 וייס נ' ועדה מקומית ראשל"צ ועע"מ 319/05 בנושטיין נ' ועדה מקומית זכרון יעקב). באותם פסקי דין נדונה סוגיית השיהוי במימוש מטרת ההפקעה, וביחסיות היקף המימוש של מטרת ההפקעה והשלבים השונים במימושה.

החידוש בפסק הדין טמון באבחונים שעשה העליון להלכות קודמות הקשורות לסוגיה דנן וליישומו של מבחן מחמיר מאוד על הועדה המקומית, כפועל יוצא מכך שהמקרקעין נשוא הדיון הופקעו ללא תשלום פיצויים, מכוח הסמכות המוקנית לועדה המקומית עפ"י סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבנייה.

בשלב הראשון, איבחן ביהמ"ש את תחולתה של ההלכה שנקבעה בדנג"צ 4466/94 נוסייבה נ' שר הפנים, לפיה במקום בו מהווה הפקעת השטח האמור, חלק מהפקעה רחבת היקף במסגרת תוכנית כוללת שנועדה להגשים את אותה מטרה ציבורית, לא ניתן להפריד את המקרה המסוים מהקשרו הכללי ולדון בו בנפרד. העליון קבע שבנסיבות המקרה כאן אין תחולה להלכה זו, מכיוון שחרף העובדה כי ההפקעה הקונקרטית הינה חלק מהפקעה נרחבת מכוחה של אותה תוכנית, המטרות הציבוריות לשמן נעשו ההפקעות הינן שונות ומגוונות ועל כן אין לכרוך ביניהן. בכך, פתח העליון את הדרך לבחון את נסיבותיהן של המקרקעין המופקעים בנפרד מכל יתר יחידות הקרקע אותן הפקיעה הועדה המקומית מכוח אותה תוכנית.
בשלב השני, איבחן ביהמ"ש את תחולתה של ההלכה שנקבעה בבג"צ 1636/92 העמותה לשמירת החוק והסביבה נ' הועדה המקומית תל-אביב, לעניין עמידה במועדי הביצוע הקבועים בתוכנית מכוחה בוצעה ההפקעה. אם בבג"צ 1636/92 הסכים ביהמ"ש העליון להסתפק בתחילת ביצוע התוכנית כעמידה במגבלות הזמן הקבועים במסגרת התוכנית, במקרה האחרון סרב ביהמ"ש להחיל כלל זה וזאת מן הטעם שביסוד ההפקעה שעמדה בפניו לא עמדה מטרה קונקרטית (כדוגמת בניית גן ילדים, בי"ס וכו'), אלא מטרה כללית וערטילאית של בניית מבני ציבור. עובדה זו גרמה לביהמ"ש לפקפק בחיוניותם של המקרקעין המופקעים דווקא, למימוש הצורך הציבורי המדובר.

לבסוף ביהמ"ש עמד על כך כי במהלך כל התקופה שחלפה מאז בוצע ההפקעה דרשה הועדה המקומית דמי שימוש בגין המקרקעין המופקעים מהמערערים; אין ספק שהתנהלותה של הועדה המקומית בהקשר זה הביאה לתוצאה הקשה של ביטול מוחלט של ההפקעה. בכך, דומה התוצאה כאן לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בפרשת עת"מ 1159/03 זיטמן נגד פתח תקוה, בו הציעה העיריה להשיב את הקרקע המופקעת כנגד תשלום, ובית המשפט קבע שבהתנהגותה זו גילתה דעתה שהשטח אינו נחוץ לה לצרכי ציבור וביטל את ההפקעה לחלוטין.

על כן, בצד הרטוריקה הנוקבת בבסיס פס"ד (המבוטאת בעיקר בדבריו של כב' השופט רובינשטיין בסיום פסק הדין, המבקש לראות בפסק הדין אור צהוב מהבהב לרשויות השונות שהפקיעו קרקעות והותירו אותן כאבן שאין לה הופכין), החידוש האמיתי בפס"ד טמון בדרישה לקיום פעולות ממשיות מצד הרשות למימוש מטרת ההפקעה ולחילופין, בהצגת מטרה ציבורית ברורה, מוגדרת וחיונית המצדיקה את הותרת ההפקעה על כנה, חרף השיהוי במימושה.

יובהר שלאחר הלכת "אמיתי" נזהר בית המשפט העליון מלחזור על תוצאת פסק הדין ולבטל הפקעות נוספות בעשרות פסיקות שבאו אחריה; השאלה היא האם הלכת "הלביץ" האחרונה תהווה פריצת דרך לביטולן של הפקעות רבות בהמשך, או שתסויג לנסיבותיה המיוחדות ומורת רוחו של בית המשפט העליון מהתנהלות העיריה במקרה הנדון.

יש להוסיף כי לא בכדי נזהר בית המשפט מפריצת הסכרים בענין ביטול הפקעות, שכן יעוד קרקע לצרכי ציבור איננו בא להעשיר את הרשות המקומית אלא לאפשר לה תנאי מחייה ושירותים נאותים לתושבים, בהקמת בתי ספר, גנים ציבוריים, מרכזים קהילתיים וכו'. בביטול ההפקעה לא הרשות המקומית נענשת על מחדליה, אלא הציבור הרחב. לפיכך, נקיטת הצעד הקיצוני של ביטול ההפקעה צריך שיעשה במשורה ובזהירות רבה, לבל יפגע האינטרס הציבורי הכללי.

שאלות רבות נותרות פתוחות במקרה שכזה; האם עקב השיהוי בטל אך המעשה המינהלי של ההפקעה, ואזי רשאית הרשות להפקיע המקרקעין פעם נוספת ולממש המטרה הציבורית לאלתר? האם חובה על בית המשפט ליתן זכות טיעון לתושבים המבקשים להותיר את מטרת ההפקעה ולממשה עקב הפגיעה בזכויותיהם עם ביטולה- דוגמת מגרש המיועד למעון- יום שתושבי האזור כמהים להקמתו?

רבות השאלות הנותרות פתוחות לדיון משפטי וציבורי, אך דבר אחד ברור; זריקת המרץ שהורגשה בפסיקה עם מינויו של ד"ר דנציגר לשופט בית המשפט העליון הגיעה אף לתחום המשפט המינהלי.

 60 שניות על הפקעות

הפקעה מוגדרת בפסיקה כרכישת כפויה של זכות במקרקעין, המתבצעת ע"י המדינה או מי מטעמה למען מטרה ציבורית כנגד תשלום פיצויים. לכלל בדבר תשלום פיצויים קיים חריג המתיר במקרים מסוימים הפקעה של בין 25% ל-40% משטח הקרקע ללא תשלום פיצויים, בשל הצורך הציבורי מחד והשבחת הקרקע שבידי הבעלים- מאידך.

שלושת המקורות העיקריים לביצוע הפקעות הינם: פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943; פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943; ופרק ח' לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965. בהתאמה, שלושת הגורמים המרכזיים בביצוע הפקעות הינם שר האוצר (לרוב באמצעות מ.מ.י); שר התחבורה; והועדות המקומיות לתכנון ובנייה, (שבמרבית המקרים הינם העיריות).

המטרות הציבוריות לשמן ניתן לבצע הפקעות הינן: בהפקעה ע"י שר האוצר מכוח פקודת הקרקעות – כל צורך ציבורי שנקבע ע"י השר; בהפקעה ע"י שר התחבורה מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל – מותרת הפקעה לצורך סלילת דרכים ומסילות ברזל לרבות צמתים, מחלפים, תחנות רכבת וכיו"ב; בהפקעה ע"י הועדות המקומיות לתכנון ובנייה -  דרכים, מבני חינוך בראיות דת ותרבות וכו'; בנוסף, כל פי  הפסיקה החדישה, המקרקעין המופקעים חייבים להיות מיועדים לצורך ציבורי עפ"י תב"ע, כתנאי לסמכות ההפקעה.

תקיפת ההפקעה יכולה להיעשות מלכתחילה לאחר פרסום הכוונה להפקיע את המקרקעין ובטרם הופקעו המקרקעין בפועל (טענות בדבר היעדר סמכות; אי קיום התנאים המוקדמים להפקעה; טענות כנגד הצורך הציבורי בפרסום; היעדר זיקה בין המקרקעין לצורך הציבורי; היעדר מידיות/פגיעת יתר בזכויות הבעלים). לחילופין, ניתן לתקוף את ההפקעה בטענות כנגד התפוגגות הצורך הציבורי ביסוד ההפקעה או בדבר התאמת המקרקעין למימוש צורך זה, זניחת מטרת ההפקעה ע"י הרשות, ושיהוי בביצוע ההפקעה ע"י הרשות.

בהפקעות המבוצעות ע"י שר האוצר על המדינה לשלם את סכום הפיצוי תוך 90 יום מנטילת החזקה ובהפקעות ע"י הועדות המקומיות עד למועד נטילת החזקה. בכל מקרה, אי תשלום פיצויים אינו מהווה עילה לעיכוב מסירת החזקה, ובמידת הצורך רשאית הרשות לפעול לקבלת צו למסירת חזקה בבית המשפט, ואפילו לפעול לתפיסת חזקה עצמית ללא צו שיפוטי.

הדפסשלח לחברהוסף תגובה  הדלק בהZרקור
מאמרים נוספים
זכות המפונה לדיור חלופי, 25/12/2008
צד לקבוצת רכישה?תכנן צעדיך!, 22/12/2008
פטור מלא מהיטל השבחה במסגרת תמ"א 38 עד שנת 2010, 9/12/2008
התאמת צרכי תחזוקה ואחזקת מיבנים בעת תקופת ההאטה בפעילות הכלכלית, 4/12/2008
קרנות נדל"ן להשקעה – הדבר החם הבא, 27/11/2008
פטור ממס במכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה, 25/11/2008
גביית דמי היתר על ידי מינהל מקרקעי ישראל , 16/11/2008
ביטול הפקעות מחמת שיהוי - הלכה ישנה בלבוש חדש, 6/11/2008
רכישת נכס מקרקעין, 3/11/2008
תמ"א 38 -הבטים כלכליים, בטיחותיים ואסתטיים , 28/10/2008
 Previous Page Next Page  [6-9]

אודות אקונומיסט

חדשות כלכלה

פורומים כלכלה

מאמרים כלכלה

לינקים נבחרים

מי אנחנו

כלכלה

הנהלת חשבונות

כלכלת משפחה

לימודי שוק ההון

חברי המערכת

שוק ההון

שירותי מחשוב

כלכלה

מחשבונים

פרסמו אצלנו

נדל"ן

דיני מקרקעין

שוק ההון

מידע פיננסי

תקנון האתר

פרסום ומדיה

משכנתא

פנסיה

רוטנברג עו"ד גירושין 

צור קשר

ספורט ובריאות

פנסיה

יזמות

עסקים קטנים

RSS

טכנולוגיה

ייעוץ מס

משכנתאות

פורקס

       
       

חדשות כלכלה, עסקים , שוק ההון, משכנתא אקונומיסט.

דרונט בניית אתרים
© כל הזכויות שמורות לפורטל כלכלה, עסקים אקונומיסט בע"מ.