כלכלה, עסקים- פורטל אקונומיסט
 
 
 
 
 
 
נדל"ן, דיני מקרקעין

צד לקבוצת רכישה?תכנן צעדיך!

22/12/2008

לאור האטרקטיביות הרבה, לכאורה, של רכישת דירות במסגרת קבוצת רכישה, וההצעות לרכישת דירות במחיר הנמוך משמעותית ממחיר דירות חדשות מקבלן ולאור המצב בשוק הנדל"ן בו קבלנים מתקשים להוציא אל הפועל פרוייקטים חדשים, מתקבצות להן כתחליף קבוצות רכישה לצורך פעילות נדל"ן.

לרוב, קבוצות רכישה אלו מתארגנות על ידי גורם מרכזי אשר מניע את גלגלי השיניים בקבוצה, הוא המקבץ את חברי הקבוצה, דואג לרכישת הקרקע, לאישורים המתאימים, לתוכניות וכו'. פעילויות אלו של יוזם הקבוצה הן בגדר מלכוד לקבוצה, פעולות העלולות להוביל את החברה לחבות גדולה במס ולעלויות סופיות העולות על מחירי דירה מוכנה מקבלן.

ובמה דברים אמורים; לא אחת כתבנו על הרצון העז של רשויות המס להילחם בתופעת קבוצות הרכישה אשר לדבריהן, לרוב אינן אלא עסקאות מכר רגילות באיצטלה של "קבוצת רכישה" לשם תכנון מס. רשויות המס המתרעמות לנוכח סכומי המס הגדולים החומקים מבין אצבעותיהן, החליטו לאכוף במשנה תוקף את הוראות הבדיקה של עסקאות מסוג זה. במידה ותמצא עסקה שמהותה האמיתית הינה מכר רגיל, או אז תמוסה העסקה במלוא המס. 

סעיף 2(1) לתקנות מס ערך מוסף (תכנון מס החייב בדיווח) וסעיף 2(13) לתקנות מס הכנסה (תכנון מס החייב בדיווח), עוסקים שניהם בהוראות חדשות שכל מטרתן למנוע ולמזער את תופעת "תכנון המס האגרסיבי". התקנות קובעות כי על עסקאות בהן מתבצעת התקשרות לשם רכישת זכות במקרקעין לקבוצת רוכשים על ידי גורם מארגן, קיימת חובת דיווח לרשויות המס.  בדרך זו מבטיחות לעצמן הרשויות נגישות קלה לבדיקת העסקאות ומהותן.

בכדי למנוע ספק מצד רשויות המס לגבי כשרות הפעילות של קבוצת הרכישה, יש לבנות את הקבוצה על פי מספר כללים. ואלו עיקרי הדברים:

1) על חברי הקבוצה להתגבש טרם רכישת הקרקע ואף מומלץ שיחפשו קרקע לבנייה יחד, ינהלו משא ומתן לרכישתה יחד וישלמו עליה יחד. התארגנות הקבוצה לאחר רכישת קרקע על ידי אחד מחבריה עלולה להוות מכשול חמור ועילה לטענה שמדובר בעסקת מכר. כמו כן, עדיף שכל חברי הקבוצה יחתמו יחד על בקשה להיתר בנייה, כך ברור שהעסקה יצאה לדרך לאחר התאגדות חברי הקבוצה.

2) עדיף להוכיח שלקבוצה מכנה משותף בהתאגדות כקבוצה, למשל קבוצת חברים המעוניינים לגור באותו הבניין וכן להוכיח קיומו של אינטרס משותף בביצוע העסקה, להבדיל מאינטרס הכלכלי של מארגן הקבוצה העלולה להיות לרועץ.

3) ראוי שמארגן הקבוצה יקבל שכר על ניהול הקבוצה, התיווך והפיקוח באופן מוגדר על פי חוזה, החתום על ידי כל חברי הקבוצה. בצורה שכזו מבהירים לרשות שמארגן הקבוצה מקבל תגמול הולם עבור עבודתו החייב במס נפרד אשר משולם כדין.

4) עדיף לשכור קבלן ביצוע שאינו קשור לצד כלשהו בעסקה ואף לבחון מספר הצעות לביצוע הפרוייקט. כך מנטרלים כל חשד של רשויות המס שבעסקה מעורב גורם קבלני המעוניין לגזור רווח עסקי הפטור ממס

5) יש להבהיר בהסכם ההתארגנות של הקבוצה, כי כל הסיכונים בעסקה, לרבות הסיכונים שברכישת הקרקע ובביצוע הבנייה עצמה, חלים על כל חבריה ולא על מארגן הקבוצה או על הגורם המבצע.

במקביל, על חברי הקבוצה לשים דגש למספר גורמים נוספים בטרם כניסתם לקבוצת רכישה:

1) מומלץ ביותר להכיר את הנפשות הפועלות בקבוצה, חברי הקבוצה תלויים זה בזה. ככל שההיכרות עם חברי הקבוצה רבה יותר (מלבד היתרון שמקנה היתרון בהוכחת מהות העסקה כפי שמתואר לעיל), הסיכוי לסכסוכים בין חברי הקבוצה, או סיכון של אי יכולת לפרוע התחייבויות מצד החברים, קטנים יותר.

2)  יש לקחת בחשבון שברכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה, אין בטחונות לפי חוק המכר (דירות), להבטחת השלמת הבנייה, להבדיל מעסקה לרכישת דירה מקבלן. לכן, יש להבטיח את זכויותיך במשנה תוקף בעזרת עו"ד אשר ישמור על האינטרסים והזכויות שלך אל מול כל הגורמים המעורבים.

3) יש לקחת בחשבון שמחיר הדירה הסופי אינו קבוע ויכול להשתנות בהתאם לעלויות הביצוע, עלויות ההיתרים, שינויים בתשומות הבנייה וכו'. כמו כן, לאור הבעייתיות המוצגת לעיל בהגדרת העסקה אל מול רשויות המס, תמיד קיים חשש שהעסקה לא תוכר כעסקה במסגרת קבוצת רכישה ולכן עלולה לחוב במס נוסף.
 
שמירה על העקרונות שלעיל, תגדיל את סיכויי הקבוצה להצליח, הן בפן המיסוי מול רשויות המס והכרה שלהן בעסקה כאמיתית והן מבחינת היחידים בקבוצה אשר יקבלו לבסוף את דירתם המיוחלת. במצב בו השוק מצוי נראה כי אין מקום לטעויות, לכן מומלץ בחום להיוועץ בעו"ד הבקיא בתחום המיסים, בכדי שיפרוש בפניכם את הסוגייה העולה על כל היבטיה.

נציין, כי מאמר זה אינו ממצה את הסוגיה שבנדון עד תום ומאמר זה אינו נועד לשמש תחליף לייעוץ משפטי ו/או חוות דעת משפטית. 

רמת גן: רח´ החילזון 12, (בית הקריסטל)
טל´:  03-6127446, פקס: 03-6127449
חיפה: שדרות המגינים 58
טל´: 04-8526693 פקס: 04-8555976
שאלות לגבי המאמר ניתן להעביר למייל: eli-doron@taxlawyers.co.il

הדפסשלח לחברהוסף תגובה  הדלק בהZרקור
מאמרים נוספים
צו מניעה קבוע להפסקת כל שימוש במקרקעין שהיה בשימוש הנתבעת כבר-רשות, 26/03/2008
הדרך לגיהינום רצופה כוונות טובות, 25/03/2008
הנדל"ן בישראל של נספי השואה, 20/01/2008
המלכודות הגדולות בקבוצות הרכישה, 13/01/2008
מה זה תמ"א 38 והאם זה כדאי?, 4/01/2008
פטור ממס שבח בפרויקט חיזוק המבנים - פרק חדש לאור תמ"א 38, 1/01/2008
שווי המקרקעין לצורך מס בהתמחרות סגורה בין שותפים, 22/12/2007
בוקרשט בידינו, 30/09/2007
[1-5]  Previous Page 

אודות אקונומיסט

חדשות כלכלה

פורומים כלכלה

מאמרים כלכלה

לינקים נבחרים

מי אנחנו

כלכלה

הנהלת חשבונות

כלכלת משפחה

לימודי שוק ההון

חברי המערכת

שוק ההון

שירותי מחשוב

כלכלה

מחשבונים

פרסמו אצלנו

נדל"ן

דיני מקרקעין

שוק ההון

מידע פיננסי

תקנון האתר

פרסום ומדיה

משכנתא

פנסיה

רוטנברג עו"ד גירושין 

צור קשר

ספורט ובריאות

פנסיה

יזמות

עסקים קטנים

RSS

טכנולוגיה

ייעוץ מס

משכנתאות

פורקס

       
       

חדשות כלכלה, עסקים , שוק ההון, משכנתא אקונומיסט.

דרונט בניית אתרים
© כל הזכויות שמורות לפורטל כלכלה, עסקים אקונומיסט בע"מ.