כלכלה, עסקים- פורטל אקונומיסט
 
 
 
 
 
 
ראיון השבוע

ראיון השבוע עם נחי פינקלשטיין - "השוק הולך לדיור זול יותר, פחות יוקרה ויותר מענה לצרכים פרקטיים"

31/08/2011

 

ד"ר נחי פינקלשטיין, למד במשך שנים באקדמיה ועבד בתור מנהל פיתוח עסקי בחברות הגדולות במשק עד שהחליט לעשות לביתו. כיום ד"ר נחי פינקלשטיין מארגן קבוצות רכישה, מלווה יזמים בתחום הנדל"ן ומנהל עוד מספר עסקים. נפגשנו עימו על מנת לשמוע על המעבר משכיר לעצמאי ולקבל מידע על תחום קבוצות הרכישה.

 

נחי, מה מניע אדם מצליח במגזר העסקי לקום, לעזוב את הכל, וללכת לכיוון עצמאי. לא פחדת? בכל זאת, משפחה, ילדים?

 

אחרי שנים רבות שבהן פעלתי במספר חברות גדולות כמו בזק בינלאומי, פולאר ועוד, החלטתי לקחת צ'אנס ולעשות לביתי. לקחתי פסק זמן וכבר אחרי חצי שנה התחלתי לקצור פירות. ברגע שהיו ניצנים של הצלחה, החלטתי שכאן אני רוצה להישאר. והשאר די היסטוריה. כמובן שהיה מפחיד בהתחלה, כמובן שהספקות עלו, אבל משהו בתוכי בער והחלטתי ללכת עם הלב, הימור מחושב שהשתלם בדיעבד. 

 

איך הגעת לתחום קבוצות הרכישה?

קבוצות הרכישה נוצרו תוך זיהוי הזדמנות עסקית של מארגני קבוצות, אשר בחנו את הפער בין מרווחי הקבלנים לבין העלויות של הקרקע והבניה בפועל. זיהיתי לאן השוק הולך ואכן השוק היה במגמת עליה, ולכן ככל שהעמקתי מבחינת ידע הבנתי יותר ויותר את הפוטנציאל הענקי בתחום.

 

האם הייתה לך הכשרה בתחום הנדל"ן? היה לך נסיון?

 

האמת שזה די אבסורד, אין היום בארץ שום הכשרה מקצועית לתחום הנדל"ן, בטח שלא באקדמיה. אני פוגש יזמים רבים שמבצעים עסקאות מרשימות וגדולות בתחום הנדל"ן, אך חסר להם ידע בסיסי: ידע משפטי, ידע במיסוי, בהנדסה ועוד. היום, מלבד הכשרות מקצועיות במכללות בארץ, אין אף הכשרה עם תעודה בתחום הנדל"ן. אולי רק בתחום התיווך, אבל זו גם בדיחה רצינית. 

 

מה הכוונה בדיחה רצינית? מה רע ברשיון תיווך מטעם המדינה? 

 

אין שום בעיה עם רשיון מטעם המדינה. השאלה בפרקטיקה ובשטח איך מתנהל מתווך, מה הוא יודע בכלל? האם הוא מכיר את כל ההיבטים בתמ"א 38? קבוצות רכישה? מיסוי? אולי 10 אחוז מהמתווכים מבינים בתחומים הללו. מה שגורם להמון בלאגן וחוסר מקצועיות בשוק הנדל"ן בישראל. 

 

מה היו הצעדים הראשונים שלך בתחום ואיך הגעת אליו?

 

צעדיי הראשונים בתחום היו בבניית פלטפורמה שיווקית אשר משמשת כתווך בין מארגני קבוצות הרכישה ובין הרוכשים. הרעיון לבניית פלטפורמה זו מתבסס על מאגר גדול של לקוחות מתעניינים, זמן שיווק מוגבל בשל מנגנון אופציה לרכישת הקרקע, וכן "שיווק בוטיק" של פרויקטים איכותיים מחד, וקהל לקוחות נאמן מאידך. 

 

האם היו קשיים בדרך? היו מצבים שחשבת לוותר? 

 

כמו בכל עסק, גם כאן היו קשיים אך אני לא מרים ידיים. הקשיים טמונים בכמה אספקטים: הראשון: ארגון קבוצת אנשים שיצטרפו כרוכשים לקבוצת הרכישה. יש לזכור כי מנגנון האופציה לרכישת הקרקע מורכב מאלמנט של זמן ועלות האופציה - במקרה בו עבר זמן האופציה ומארגן האופציה לא מממש את רכישת הקרקע בשל חוסר מצטרפים לקבוצה, אזי הוא מפסיד את כספי האופציה (ואלו סכומים גדולים).

 

הקושי השני הוא חתימת ההסכמים, ליווי בנקאי ומימוש הפרויקט. יש לזכור כי בסופו של דבר, מדובר על עבודה עם אנשים, אשר שמים את מיטב הונם על פרויקט שהמעורבות האישית בו מאד גדולה ולכן יש צורך ברגישות גדולה. קשיים אלו, מעמידים את מארגן הקבוצה במצבים מלחיצים בתקופת זמן יחסית קצרה ויש לדעת לעבור את התקופה הזו ולא להישבר.

 

מה תגיד לבנאדם מהרחוב שיגיד שמי שמרוויח מקבוצות רכישה זה רק היזם?

 

זו טעות מוחלטת! קל מאוד להפריך טענה זו על ידי ביצוע סקר מחירים מהיר בסביבה הרלבנטית.


עסקה בה הרוכש בקבוצה לא יבצע עסקה טובה, לא תצליח ומארגן הקבוצה ייכשל בגיבוש קבוצת אנשים מספיקה. רבים האנשים אשר הצליחו לחסוך מאות אלפי שקלים בקניית דירה באיזורי הביקוש. כל מי שאולי חושב שרק היזם מרוויח מארגון קבוצות רכישה יכול פשוט לגשת לדירות שנקנו לנקוש בדלת לשאול את אחד הדיירים על העסקה שהוא ביצע וללמוד מהשטח ולא מהכתוב באמצעי התקשורת. אני בטוח שכל אדם ישמח לחלוק את סיפורו האישי עם קבוצת רכישה. 

 

לאן הולך שוק הנדל"ן המקומי ומה עתידן של קבוצות הרכישה?

 

השוק הולך לדיור זול יותר, פחות יוקרה ויותר מענה לצרכים פרקטיים. לצד קבוצות רכישה אשר ישנו את עורם ויתנו מחיר סופי לרוכש, אנו נראה הרבה "קבוצות רוכשים", כלומר התאגדות של קבוצת רוכשים אל מול יזמים/קבלנים ורכישה מרוכזת של דירות וקבלת הנחת מחיר משמעותית בהתאם. במודל זה נהנים הרוכשים מכל היתרונות של חוק המכר וקבלת ערבויות בנקאיות.

 

תחום נוסף בעל פוטנציאל גדול מאוד הוא תמ"א 38 - בשל הסכנה מרעידת אדמה, תמיכה עירונית וממשלתית, אנו נראה פרויקטים רבים מאוד (במיוחד באיזורי הביקוש במרכז הארץ) של חיזוק מבנים והוספת קומות. בכך יוצרים קרקעות "יש מאין" באיזורי ביקוש בהם אין קרקעות פנויות לבניה. 

 

היכן היית רוצה לראות את עצמך בעוד 5 שנים? מבחינה אישית ומקצועית

 

הייתי רוצה לראות את עצמי בכמה חזיתות, מוביל תוכנית לימוד לתואר ראשון BA בנדל"ן, כפי שקיים בארה"ב. כיום אני מלמד במכללת Cash Flow שבה מצאתי בית חם ומקצועי אשר שואף להקנות לתלמידיו כלים אמיתיים להצלחה בתחומי הנדל"ן. במכללה אני מפתח קורסים חדשניים בנושאי קבוצות רכישה, תמ"א 38, פינוי בינוי ועוד מספר קורסים הנמצאים בשלבי ההשקה. 

 

הייתי רוצה לראות את פלטפורמות השיווק שלי גודלות ואת האתר group nadlan, נהפך לגורם מוביל ודומיננטי בכל סוגי הפרויקטים הקיימים. וכמובן להמשיך ליזום פרויקטי בנייה המבוססים על שיווק מסיבי וליווי יזמים ופרוייקטים מעניינים נוספים.

 

 

מחפש קורס נדל"ן? כל מכללות הנדל"ן בארץ- לחץ כאן

 

 

 

 

 

הדפסשלח לחברהוסף תגובה  הדלק בהZרקור

אודות אקונומיסט

חדשות כלכלה

פורומים כלכלה

מאמרים כלכלה

לינקים נבחרים

מי אנחנו

כלכלה

הנהלת חשבונות

כלכלת משפחה

לימודי שוק ההון

חברי המערכת

שוק ההון

שירותי מחשוב

כלכלה

מחשבונים

פרסמו אצלנו

נדל"ן

דיני מקרקעין

שוק ההון

מידע פיננסי

תקנון האתר

פרסום ומדיה

משכנתא

פנסיה

רוטנברג עו"ד גירושין 

צור קשר

ספורט ובריאות

פנסיה

יזמות

עסקים קטנים

RSS

טכנולוגיה

ייעוץ מס

משכנתאות

פורקס

       
       

חדשות כלכלה, עסקים , שוק ההון, משכנתא אקונומיסט.

דרונט בניית אתרים
© כל הזכויות שמורות לפורטל כלכלה, עסקים אקונומיסט בע"מ.