כלכלה, עסקים- פורטל אקונומיסט
 
 
 
 
 
 
ראיון השבוע

השקעות נדל"ן בארה"ב- חלום רחוק או הזדמנות שאסור לפספס?

31/10/2011

בעקבות הנהירה ההמונית של משקיעים ישראלים לכיוון ארצות הברית, מערכת אקונומיסט יצאה לברר עם המומחה להשקעות נדל"ן איתי כץ על החברות המנהלות לנו את הנכסים ועל ההזדמנויות בנדל"ן האמריקאי. גילינו כמה דברים מפתיעים לגבי השקעותינו בארץ ובחו"ל, ונחשו מה? כולנו כבר מושקעים בנדל"ן בארה"ב.

 

רוצה להתייעץ עם איתי על נדל"ן? לחץ כאן

 

איתי,הנהירה של ישראלים לארה"ב בעקבות הנדל"ן האמריקאי רק עולה מחודש לחודש,מה אתה חושב על הנושא?

"כמובן שלמשבר הסאב-פריים בארה"ב יש משקל גדול מאוד בהחלטה של ישראלים רבים להשקיע בנדל"ן בארצות הברית, אך זו לא הסיבה היחידה. מחירי הנדל"ן בישראל עלו בשנים האחרונות לשיאים חדשים וההשקעות בישראל כבר לא משתלמות כמו בעבר. מהצד השני של האוקיינוס נוצרו הזדמנויות השקעה חדשות, וישראלים כמו ישראלים, יודעים לפעול ולהגיב מהר בתחום הפיננסים ונסעו ורבים נסעו לארה"ב על מנת להשקיע בנכסים זולים שם. אציין כי זו כלל לא הייתה אסטרטגיית ההשקעות המקורית שלי שם, משום שגם אם לא היה מתרחש המשבר בארצות הברית הייתי משקיע בנדל"ן בארה"ב. אגב, למרות הדעה הרווחות, לא כל האזורים בארה"ב נפגעו בענף הנדל"ן בעקבות המשבר, ולמעשה היו כאלה שאפילו חוו עליית מחירים.

 

אתה מפתיע אותי, באנו לדבר על השקעות בארצות הברית עקב ירידת מחירי הנדל"ן וניצול המשבר הכלכלי, ואתה טוען שגם אם לא היה משבר אתה היית משקיע שם, למה? מה מיוחד שם?

כמו שאתה ועוד הרבה יודעים, יש את פלח האוכלוסייה האמריקאית, ילידי שנות הה-50 וה-60 המכונה "בייבי בום" . רבים מדור זה כבר הגיעו לעת הפרישה לפנסיה, ואחרים יפרשו במהלך השנים הקרובות. על כך בדיוק מתבססת האסטרטגיה שלי: פנסיה בארה"ב שונה מאוד מבישראל, כלומר אנשים לא נשארים לגור בבתים שלהם, אלא עוברים לאתרי נופש פופולאריים. מבחינתם, הגיע הזמן לפרוש ל"חיים הטובים" ולשדרוג איכות חייהם. אתרי נופש פופולאריים כאלה נמצאים באזור "חגורת השמש" -פלורידה,נבאדה (לאס-וגאס) ועוד. לכן זהו דור עם המון כסף שהולך להגיע בבת אחת לאזורים אלו ולהזרים אליהם כסף רב ובכך לגרום לצמיחתם ופריחתם.

 

אז אתה מתכנן לקנות נכסים לפני שילידי דור ה"בייבי-בום" מגיעים ולמכור להם אותם לקראת הפנסיה שלהם?

לא בדיוק. אני בונה בעיקר על כוח העבודה שהם יכניסו לשם. האנשים האלה משלמים על אוכל 24 שעות ביממה, שוכרים מגרשי גולף, מתפנקים בספא ועוד. למעשה, הם הולכים לחיות בתנאי בית מלון לכל החיים, ואותם מלונות שיקלטו דיירים חדשים רבים, יצטרכו מצבת כח עבודה כפול ממה שיש היום, ולכן כל האזור יהיה פעיל והמון כסף יזרום לתוך המדינות שציינתי. כמובן שיש פועל יוצא לכך וחברות ענק בארצות הברית יפתחו מרכולים, חנויות, סופרים ועוד. כל האיזור יתפתח,המשפחות שיגיעו לבקר מרחוק ישכירו דירות נופש בסביבה ויתרמו אף הן לעליה בביקושים ובפיתוח הכלכלי. את ההשקפה הזו הפנמתי עוד הרבה לפני המשבר, כך שאני לא בניתי עליו ולא חיכיתי לו על מנת להתחיל את מהלך ההשקעות שלי בארה"ב. אני מתבסס על התפתחות טבעית ושינויים דמוגרפיים בארה"ב שהם כורח המציאות.

 

אז אתה טוען שמחירי הנדל"ן לא ירדו בכלל באיזור שאתה בא להשקיע בו? לא חבל?

המחירים אמנם ירדו באזורים האלו, אך לא באגרסיביות ובחדות כפי שהם ירדו במקומות אחרים בארה"ב. באזורים שאני פועל בהם נרשמה ירידה של 10-20 אחוז. כרגע כל ארה"ב מעניינת מאוד להשקעה במונחי מחיר, בייחוד כשמסתכלים על תנאי השוק בישראל. יחד עם זאת, צריך להיזהר ולבדוק היטב עם מי משקיעים, באמצעות איזה גוף וכל הדברים שמסביב. במרבית הפעמים ההשקעות בנכסים בחו"ל מתבצעות באופן שמעלה גיחוך מבחינת אופן המימון ומחירי הקנייה. תמחור הסיכון לא מתבצע נכון ואפשר במקרים רבים להרוויח יותר כסף ופשוט לא יודעים איך לעשות את זה.

 

האם אתה פועל שם לבדך באופן פרטי או בתור חברה? יש לך משקיעים נוספים שפועלים איתך?

הקמתי ביחד עם עוד מספר שותפים ישראלים שגרים בארץ ועוד מספר ישראלים שגרים באיזורים שדיברנו עליהם, חברת השקעות שתפעל לקניית נכסים בארה"ב. חקר השוק שלנו הוא מאוד מעמיק, אנחנו נכנסים לקרביים של כל עסקה, כולל מחירי הקרקע, מחירי המימון, בודקים את המקומיים שמולם אנחנו עובדים ומתעכבים על כל פרט קטן על מנת שהעסקה תהיה רווחית ככל האפשר. הקמנו את החברה בשותפות על מנת שנוכל לנצל את הכוחות שלנו ולמקסם אותם על ידי רכישה גדולה מאוד של נכסים. יש דירקטוריון שמחליט על איזו עסקה ללכת ועל איזו לוותר, לאחר בחינה מדוקדקת של כל הנתונים. מבחינת הובלה והשקפה, אני זה שמתווה את הדרך והן השותפים והן הלקוחות סומכים עליי בזכות הניסיון הרב שצברתי בתחום הנדל"ן במהלך השנים. למרות שאני מוביל בראש, אני מאוד אוהב להתייעץ ולעולם לא אכפה את דעתי על אף שותף או כל אדם אחר. כמובן שבתור האיש שבפרונט אני חייב להגיד את דעתי וגם לקחת את האחריות המלאה על כך מהלך. לכן, כשאני נכנס לעסקה עם שותפים, אני נכנס שותף גם באפשרות לרווח וגם באפשרות להפסדים.

 

שותף באפשרות להפסדים? האין זה נאיבי מצידך לקחת אנשים שלאו דווקא התעסקו בנדל"ן,רוצים לעשות קופה, ולהביא את הידע שלך לעסקאות האלה על מנת שחוסר ידע של מישהו יכול להפיל עסקה טובה?למה לא לעשות את כל התהליך לבד?

תראה,כל משקיע נדל"ן וותיק ומצליח יודע שאי אפשר לבצע הרבה עסקאות בשוק מסויים או בכלל רק בעצמך,בהון עצמי או מימון עצמי. אם זה לא המימון לא מגיע באמצעות שותפים אז המימון יגיע מהבנקים,ואני מעדיף שאנשים ירוויחו דרך הידע שלי ולא הבנקים שבכל מקרה מרוויחים המון מהעסקאות שלי. כפי שציינתי, מי שמגיע אלי ואומר לי: "איתי אני החלטתי שאני רוצה להשקיע איתך" כבר יודע שבסופו של דבר המילה האחרונה היא שלי ואם הוא אמר את המשפט הזה, אז הוא כבר בדק לי בציציות, הלך לעו"ד של החברה ובדק את ההתנהלות השוטפת ואת הרווחים של העסקאות קודמות. הכול שקוף אצלנו, ועד היום כל מי שייסד איתי שותפות רק הרוויח וכולם ממשיכים להשקיע. בסופו של דבר לא תמצאו שום בנאדם או קבוצה או חברה שמוכנה להתחלק איתך גם ברוויחים אם יהיו וגם בהפסדים אם יהיו. עד כדי כך אני בטוח בעצמי ובמה שאני עושה-ואנשים רואים את זה.

 

בעקבות ההזדמנויות שנוצרו במשבר האחרון,נפתחו המון חברות ישראליות שהשקיעו בנכסים בארצות הברית,קנו אותם מהבנק שיפצו והעבירו אותם הלאה למשקיעים ישראלים במחיר כפול.מה דעתך על הנושא?

קודם כל אין שום דבר רע במה שהם עושים. אני חושב שהישראלי וכל אחד היה מוכן לשלם למישהו על מוצר מוגמר מאשר ללכת להתמחרות בבנקים בארצות הברית, לדאוג לשיפוץ,טיסות נסיעות מתווכים, שוכרים וכאב ראש לא קטן, גם אם זה אומר לשלם אקסטרה .בסופו של דבר השוק בארה"ב קורץ לאנשים לא רק בגלל שזוהי ארה"ב, אלא בעיקר מצב השוק בארץ.

 

למה כוונתך?

אני בטוח שכל האנשים שיקראו את הראיון הזה יתחברו למה שאני אומר, המחירים בארץ כבר מפחידים, עלויות הקרקע הגיעו למצב של בועה חמורה, וכאן הסיכון. מחירי הבניה הם זהים בב"ש ובת"א, אך מחירי הקרקע מסוכנים, ואדם שיצא לפנסיה או השתחררה לו קרן השתלמות כלשהי ומעוניין לקנות נכס,צריך לקחת משכנתא גדולה ולהוסיף עוד הון עצמי מעבר לקרן השתלמות שלו ולהסתכן במחיר שהוא קונה את הדירה כי אפשר לדעת מה יהיה בעוד שנתיים. מצד שני, מי שלא משקיע את הכסף, אז בינתיים הוא יושב בבנק ונשחק עם עליית המדד. אפשר לסגור את הכסף אולי בפק"מ אבל זה לא פיתרון. זו הסיבה שהמון ישראלים קנו נכסים בארה"ב במחירים מצחיקים של 10 -30 אלף דולר. דירה ממוצעת בישראל עולה מליון שקל פחות או יותר, ובמחיר הזה אתה יכול לקנות 5 או יותר נכסים בארצות הברית שיכניסו לך סכום זהה לדירה ולפעמים הרבה יותר.

 

מה אתה אומר לישראלי שרוצה לקנות נכס בארה"ב והוא מפחד? יש לו את כל הסיבות: מרחק, שפה, תרבות וסביבה שהוא לא מכיר.

אני אגיד לו דבר אחד: כבר היום הוא משקיע בנכסים בארה"ב והוא פשוט לא יודע על זה. תיק המניות של הציבור הוא תמיד רחב ומלא בחברות הגדולות בארץ, כגון: אזורים, דלק נדל"ן גזית גלוב ועוד. אתה חושב שהם לא קונים נכסים בארה"ב? אנחנו המדינה השנייה בעולם שהחברות שלו השקיעו בנכסים בארה"ב, רק קנדה לפנינו וכנראה זה רק בגלל הקירבה אחרת היינו ראשונים. כל אחד שיש לו מניות בישראל חשוף בצורה ישירה להשקעות בארצות הברית. חבל מאוד שאנשים לא יודעים או לא מודעים לזה. כנ"ל לגבי קופות הגמל וקרנות הפנסיה של כלל הציבור, שאט אט יוצאות לנכסים בחו"ל והופכות את כולנו לבעלי נכסים באנגליה ובארה"ב.

 

אין סיכוי שההשקעה במניות תניב את אותה תשואה?

כמה אתה תרוויח מזה שהמחירים יעלו ב30-40 אחוז בעוד 5 שנים? סבירות גבוהה שאתה בכלל לא תהיה עם המניה הנכונה, אבל בינתיים החברה שמנהלת לך את ההשקעות והחסכונות השתמשה בכסף שלך כדי לייצר הכנסות, אך אתה כאמור כבר לא שם כדי ליהנות מהפירות אז כל מי שמפחד מהשקעות שם שפשוט יראה את זה כמו טיול. אתה חושש? רוצה ללמוד עוד על המקום והסביבה? היום כל המידע נגיש לכולם ולא צריך לעשות טיסה טראנס-אטלנטית בשביל מידע בסיסי או יותר מכך. פתח אינטרנט, תתחיל לחקור, פתח מפה ותראה לאן אתה רוצה לנסוע. בדיוק כמו לתכנן טיול עם המשפחה,במקום ללכת לפסל החירות, תראה נכסים ותיפגש עם מתווכים.

 

איתי,אתה באמת חושב שהאנשים האלה יקחו את העצה שלך יעזבו את הכול ויסעו לארה"ב?

האמת שלא,לכן אני כאן עבורם כדי לעזור להם למנף את הכסף שלהם,אני זה שאסע ברחבי ארצות הברית אראה נכסים, אחשב עלויות ואשא במלוא האחריות. בסופו של דבר, כמו שאמרתי ואני חוזר על זה פעם נוספת, אני משתתף גם ברווחים וגם בהפסדים. הכול מצויין בחוזה,הכול עובר אצל עו"ד. אין לי מה לפחד או מה להסתיר, ואני מציע לאנשים להפגש איתי על כוס קפה,והם יקבלו את כל המידע שיבקשו ויקבלו תשובות לכל קושיה שתעלה. גם אם הם יחליטו לא להכנס איתי לשום עסקה, הם לפחות למדו משהו -והם יכולים ללמוד הרבה מאוד ממני. מה שכן, מי שמשקיע איתי יידע בתוך חצי שנה איך לברר מחירי שוק, לזהות בועות מתקרבות בשווקי הנדל"ן וגם יוכל לנצל את הידע שלו להשקיע בארץ בלעדיי.

 

שאלה אחרונה לסיום, מעט אישית - האם עזר לך למנף את עסקיך בעקבות ההופעה שלך במדריך למליון בערוץ 10?

האמת שכן,אבל אנשים צריכים לדעת שלא כל מי שרואים אותו בטלווזיה או בתקשורת הוא באמת "מומחה" או מישהו שאפשר לסמוך עליו. זה לא אומר עליי כלום באופן אישי, אלא עזרתי לערוץ 10 להעביר מסר לאנשים שרוצים לעשות השקעות בעצמם ולסגל לעצמם תכונות של משקיעים אמיתיים ולא משקיעים "נפוצים". אני אישית שמח על ההשתתפות בתוכנית אבל עבורי זה לא משהו מיוחד, משו שכבר התראיינתי אין ספור פעמים לעיתונות הכתובה ולטלווזיה ואני לא מתכוון להיות כוכב טלוויזיה. האהבה הגדולה שלי תמיד הייתה ותמיד תהיה נדל"ן.

 

לקבת מידע נוסף על הזדמנויות נדל"ן בארה"ב - לחץ כאן

הדפסשלח לחברהוסף תגובה  הדלק בהZרקור

אודות אקונומיסט

חדשות כלכלה

פורומים כלכלה

מאמרים כלכלה

לינקים נבחרים

מי אנחנו

כלכלה

הנהלת חשבונות

כלכלת משפחה

לימודי שוק ההון

חברי המערכת

שוק ההון

שירותי מחשוב

כלכלה

מחשבונים

פרסמו אצלנו

נדל"ן

דיני מקרקעין

שוק ההון

מידע פיננסי

תקנון האתר

פרסום ומדיה

משכנתא

פנסיה

רוטנברג עו"ד גירושין 

צור קשר

ספורט ובריאות

פנסיה

יזמות

עסקים קטנים

RSS

טכנולוגיה

ייעוץ מס

משכנתאות

פורקס

       
       

חדשות כלכלה, עסקים , שוק ההון, משכנתא אקונומיסט.

דרונט בניית אתרים
© כל הזכויות שמורות לפורטל כלכלה, עסקים אקונומיסט בע"מ.