כלכלה, עסקים- פורטל אקונומיסט
 
 
 
 
 
 
בית ההשקעות מיטב

שוק הנדל"ן למגורים - תמונת מצב

28/12/2009

מאקרו, אגרות חוב וריביות

תמונת מצב לשוק הנדל"ן למגורים. יש בהחלט שיפור במדדי הפעילות. עם זאת, בתחום המשכנתאות המצב עדיין עגום. שיפוע העקום הממשלתי (10-2) עלה השבוע לרמת שיא. פוטנציאל המשך עליית השיפוע נותר גבוה.

ענף הנדל"ן למגורים – תמונת מצב

ענף הבנייה למגורים, ובמיוחד מחירי הדירות, היה הקטר המרכזי למחזור העסקים אשר הסתיים בשנת 2007. המשבר הריאלי בענף הנדל"ן למגורים החל עוד הרבה לפני שהשווקים הפיננסיים רעמו בסתיו 2008.

כבר בחודש ינואר 2006 החלה להתפתח מגמה של ירידה בהיקף התחלות הבנייה. ולראיה, בחודש ינואר 2006 היקף התחלות הבנייה, במונחים שנתיים, הגיע לכדי 2.3 מיליון יחידות. בחודש אפריל 2009, הגיע היקף ההתחלות לשפל של 479 אלף יחידות.

ומה לגבי אינדיקטורים אחרים לפעילות בענף הנדל"ן למגורים?

(1) מכירות של בתים קיימים – לאחר שאלו רשמו ירידה של 76% מהשיא אשר נרשם ביולי 2005 , החל בראשית 2009 החלה להיווצר מגמה חיובית. כך, לעומת ממוצע של 338 אלף בממוצע, בשלושת החודשים הראשונים של השנה, בחודשים ספטמבר עד נובמבר נמכרו בממוצע לחודש 387 אלף דירות יד-שנייה. כלומר עלייה של 14%.

(2) במכירות של בתים חדשים נרשמה נפילה של 38% בין חודש ספטמבר 2005 לחודש ינואר 2009. מאז נרשמה התאוששות מהירה למדי וכך בשלושת החודשים ספטמבר עד נובמבר היקף המכירות של בתים חדשים היה גבוה בכ-32%, לעומת היקפם בראשית השנה. עם זאת, עדיין רמת הפעילות רחוקה עד כדי 10% מרמת השיא.

(3) מחירי הדירות – מחירי הדירות בארה"ב נמדדים באמצעות שני גורמים. לפי מדד Case/Shiller למחירי הדירות, ברבע השני וברבע השלישי עלו מחיריהן של הדירות בארה"ב בשיעור של יותר מ-3%. כלומר, עלייה של כ-6.3% מרמת השפל. ב-12 החודשים האחרונים, מחירי הדירות לפי מדד זה, ירדו בשיעור של 8.9%. עדיין, מחיריהן נמוך בכ-27% מרמת השיא שנקבעה ברבע השני של 2006.

לפי האומדן הממשלתי למחירי הדירות מחיריהן עלו בחצי השנה האחרונה ב-4%. עדיין, מחיריהן נמוך בכ-19% מרמת השיא שנקבעה ברבע הראשון של 2007.

(4) שיעור מכירת הדירות, הן של חדשות והן של יד-שנייה, מתוך המלאי הקיים נע בשנים 2005-1999 בסביבות 70%-60%. המשבר הביא לידי כך ששיעור מכירת הדירות ירד לרמות אפסיות. לדוגמא, שיעור מכירת דירות יד-שנייה ירד בחודש יוני 2008 לשפל של 8% בלבד. שיעור מכירת דירות חדשות מתוך המלאי ירד בחודש ינואר 2009 לשפל של 2.6% בלבד. כלומר, מבחינת שוק הדירות החדשות נדרשו בינואר 2009, 39 שבועות בכדי למכור דירה חדשה.

מאז, נרשמה עלייה מחודשת בשיעור הדירות הנמכרות. כך, שיעור מכירות הדירות יד-השנייה טיפס לכדי 33%, שיעור מכירת הדירות החדשות עלה לכדי 37%.

אין ספק כי יש בכך חדשות טובות, אך, אם נשווה זאת למגמה ארוכת הטווח של מכירות הבתים הן החדשים והן הישנים העומדת על כ-50%, עדיין קיים תת-ביצוע בהיקף המכירות בהשוואה לממוצע העבר.

(5) שיעור חדלות פירעון המשכנתאות ממשיך לעלות. בקרב קבוצת ה-Sub-Prime הידועה לשמצה, שיעור מקרי חדלות הפירעון עלה ברבע השלישי של השנה ליותר מ-26%, כלומר כל נוטל משכנתא רביעי מקבוצת זו הוא חדל פירעון.

יחד עם זאת, גם בקרב האוכלוסייה האיכותית (Prime) נרשמה בשנים האחרונות עלייה בשיעור חדלות הפירעון אשר מתקרב לכדי 7%. כך, כמעט כל נוטל משכנתא עשירי בארה"ב הוא חדל פירעון.

אינדיקטורים אלו למצבו של שוק הנדל"ן למגורים מצביעים על כך שישנם סימנים של שיפור, הן בסך הפעילות וגם ברמות המחירים. עם זאת, עדיין תחום המשכנתאות נראה צרה צרורה ולפיכך הוא עלול לשמר את הפעילות בענף קפואה או על אש קטנה עוד תקופה ממושכת שהרי הבנקים יהיו זהירים מאוד בכל האמור למתן משכנתאות.

עליית תשואות בחלק הארוך של העקום האג"ח האמריקאי

לאחר רווחי הון ב-UST ל-10 שנים בשבוע המסחר הקודם, בשבוע האחרון רשמה איגרת החוב של ממשלת ארה"ב המיועדת להגיע לפדיון בעוד 10 שנים עליית תשואה לפדיון של 37 נ"ב ונסחרה בסוף השבוע המקוצר בתשואה לפדיון של 3.803%, שהיא הרמה הגבוהה ביותר מאז חודש אוגוסט. נציין כי התשואה לפדיון על האג"ח ל-30 שנה טיפסה ב-23 נ"ב לכדי 4.683%.

עליית התשואות בשבוע האחרון הייתה שילוב של מספר גורמים והם:

(1) אינדיקטורים סבירים למדי לפעילות הכלכלית שפורסמו בשבוע האחרון. בין היתר נציין את: עלייה במחירי הבתים ב-0.6% בחודש אוקטובר, עלייה של 7% במכירות של בתים קיימים בחודש נובמבר, בעקבות התרחבות של כ-10% באוקטובר ועלייה של 2% בהזמנות של מוצרים בני-קיימא, ללא כל רכב בחודש נובמבר.

(2) עלייה בסביבה האינפלציונית, שהיא אינה חיובית לאיגרות החוב הנומינליות (להרחבה בנושא, ראה את סקירתנו של השבוע שעבר).

(3) הנפקות של אג"ח ממשלתיות בהיקף של 118 מיליארד דולר, בסדרות של 2, 5 ו-7 שנים לפדיון, בשבוע הבא. אין ספק כי עלייה במלאי האג"ח הממשלתי לא תורמת למחיריהן.

בדומה לעליית התשואות בחלקים הארוכים, גם בטווחים הקצרים נרשמה מגמה דומה, אך בהיקף צנוע יותר. כך לדוגמא, איגרת החוב לשנתיים רשמה עליית תשואה לפדיון של 18 נ"ב.

כתוצאה מעליית התשואות בטווחים הארוכים, בהיקף העולה על זה של הטווחים הקצרים, נרשמה עלייה בשיפועו של עקום התשואה האמריקאי. שיפור העקום 10-2 הגיע ב-22/12 לרמת שיא של 288 נ"ב. זאת, בהשוואה ל-281 נ"ב ב-5/6 כאשר דווח על ירידה משמעותית בהיקף המשרות שנגרעו משוק העבודה האמריקאי בחודש מאי.

כך, פער התשואה בין איגרת החוב ל-10 שנים, לעומת זו המיועדת להגיע לפדיון בעוד 2 שנים הגיע לרמת שיא של לפחות מאמצע שנות ה-70 של המאה הקודמת (היינו יותר מ-30 שנה) ואולי גם של כל הזמנים.

להערכתנו, בהינתן שב-Fed עדיין ממתינים עם העלאות הריבית אזי פער התשואה עשוי להמשיך ולהתרחב בחודשים הקרובים, ואולי אף להגיע לרמה הגבוהה מ-300 נ"ב.

יחד עם זאת, בשנים הקרובות פוטנציאל עליית התשואה בטווחים הקצרים הוא הרבה יותר גבוה מאשר זה של הטווחים הארוכים על כן, בעוד מספר חודשים אנו מצפים לראשיתו של תהליך השתטחות העקום, אשר יימשך מספר שנים.

מניות

שוקי המניות המשיכו בשבוע האחרון במסעם מעלה. שילוב של דיווחים כלכליים טובים, עלייה במחירי הסחורות והודעות על פעילות עסקית (M&A) עודדו את השווקים.

בשבוע המסחר האחרון נמשכה המגמה החיובית

בשבוע המסחר האחרון נטו מדדי המניות ברחבי העולם לרשום עליות שערים. כך, נרשמו עליות נאות במדד ה-Nikkei היפני (3.3%), ב-EuroStoxx 50 (2.7%) וב-Dow Jones (2.1). במיוחד, בלט שוק המניות של וייטנאם אשר רשם עלייה של 11.7%.

הסיבות לעליות השערים היו מגוונות. עם זאת, התמיכה אולי המשמעותית ביותר הגיעה משלושה כיוונים.

(1) מחירי הסחורות. הנפט הגולמי רשם בשבוע המסחר האחרון עלייה של 6.4%, לאחר התייקרות בשיעור של 5% בשבוע שלפניו. מחיר הנחושת טיפס השבוע ב-2.7% בהמשך להתייקרות של 2.1% בשבוע הקודם.

(2) דיווחים כלכליים סבירים למשק האמריקאי (ראה הרחבה בפרק האג"ח).

(3) דיווחים בשוק על פעילות ערה בתחום המיזוגים והרכישות. בין היתר נציין את הרכישה של Chattem על ידי Sanofi בסך של 1.9 מיליארד דולר, רכישת Intesa על ידי State Street שעלות של 1.75 מיליארד אירו.

כך, מבין חברות ה-Dow Jones רשמו עליות במיוחד, Alcoa (12.1%), Du Pont (4.9%) ו-Boeing (3.8%). חברת Alcoa נהנתה בשבוע האחרון מכך ש-Morgan Stanly העלו את המלצתם למנייה החברה ל"משקל יתר", לאור צפי להמשך התייקרות במחירי המתכות.

מנייתה של חברת הביטוח, AIG, שניצלה, פעם אחר פעם, על ידי הממשל האמריקאי עלתה השבוע בשיעור חד של 6.9%.

זאת, לאחר שדווח, לעת עתה באופן לא רשמי, כי החברה ביטלה את תוכנית להנפיק לראשונה לציבור (IPO) את החברה שבבעלותה, Chartis, העוסקת בביטוח נזקים ורכוש. Chartis, פועלת ב-160 מדינות ולה יותר מ-40 מיליון לקוחות מעסיקה כ-34 אלף עובדים ברחבי העולם.

כתוצאה מהמגמות שנרשמו בשבוע האחרון, שני מדדי המניות המובילים בארה"ב, ה-Dow Jones וה-S&P 500 רשמו 5 ימים רצופים של עליות. עליות שערים אלו הביאו את שניהם לרמה בה היו לאחרונה בחודש פברואר 2008.

הכותב הנו כלכלן ואסטרטג ראשי במיטב בית השקעות 

הערה חשובה: מקור הנתונים הינו ממערכת Bloomberg וכולל עיבוד הנתונים, אלא אם נכתב אחרת.
מסמך זה הוכן על-ידי מיטב בית השקעות בע"מ ו/או על-ידי אחת או יותר מהחברות שבשליטתה. מסמך זה אינו מהווה תחליף לייעוץ אישי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם, ועל כל אדם להתייעץ עם יועץ ו/או משווק השקעות בכל הנוגע לביצוע פעולה במוצרים פיננסיים ועם יועץ פנסיוני ו/או סוכן שיווק פנסיוני בכל הנוגע להצטרפות או עזיבת מוצרים פנסיוניים. כמו כן, מסמך זה אינו מהווה הצעה או המלצה לרכישת או מכירת מוצר פיננסי, לרבות קרן השתלמות, אופציות, יחידות השתתפות בקרן נאמנות או כל נייר ערך או מוצר פיננסי אחר, ואינו מהווה הצעה להצטרפות או עזיבת מוצר פנסיוני, לרבות קופת גמל, קרן השתלמות, קרן פנסיה או תכנית ביטוח. רכישת מוצר פיננסי בגינו נדרש פרסום תשקיף ודיווחים מיידיים, לרבות יחידות בקרנות נאמנות, תעשה על פי התשקיף והדיווחים המיידיים שבתוקף. כמו כן, מיטב בית השקעות בע"מ, וכן חברות שבשליטתה עוסקות, בין היתר, בניהול תיקי לקוחות, ניהול קרנות נאמנות, ניהול קופות גמל, ניהול קרנות השתלמות, ניהול קרנות פנסיה וחיתום, ועשוי להיות למי מהן עניין אישי במסמך זה, לרבות החזקה ו/או ביצוע עסקה עבור עצמן ו/או עבור אחרים בניירות ערך ו/או במוצרים פיננסיים אחרים הנזכרים במסמך זה. האמור במסמך זה נאסף ו/או מתבסס על מידע ממקורות שונים ולא בוצעה על-ידי מיטב בית השקעות ו/או כל חברה שבשליטתה בדיקה עצמאית של המידע האמור. האמור במסמך זה כולל הערכות, אומדנים ו/או תחזיות. מיטב בית השקעות בע"מ וכן כל חברה בשליטתה אינן אחריות לכל נזק, אובדן, הפסד או הוצאה מכל סוג שהוא, לרבות ישיר ועקיף, שייגרמו למי שמסתמך על האמור במסמך זה, כולו או חלקו. אין בתשואות העבר של המוצרים הפיננסיים כדי להעיד על תשואותיהם בעתיד. כל הזכויות, לרבות זכויות הקניין הרוחני, במסמך זה ובתוכנו, שייכות למיטב בית השקעות בע"מ ו/או לאחת או יותר מהחברות אשר בשליטתה, ואין לעשות בו כל שימוש שהוא, לרבות להפיצו ולהעתיקו, ללא קבלת אישורן מראש ובכתב.

הדפסשלח לחברהוסף תגובהצור קשר  הדלק בהZרקור
סקירות נוספות
מיטב: מדד המחירים לינואר צפוי לרדת ב-0.2%, 31/12/2009
סיכום העשור הראשון של המילניום, 30/12/2009
שנת 2009: פוסט טראומה וצמיחה מתוך משבר - תמונת ראי כמעט מושלמת של 2008 , 29/12/2009
שוק הנדל"ן למגורים - תמונת מצב, 28/12/2009
הכסף חוזר לקרנות אג"ח חברות וכללי , 28/12/2009
השבוע הקרוב בשוק האג"ח צפוי לאותת על הבאות , 28/12/2009
מיטב: הריבית לינואר צפויה לעלות ב-0.25%, 24/12/2009
השבוע הגרוע ביותר של תעשיית הקרנות ב-2009, 21/12/2009
כיצד השיפור בכלכלה ישפיע על שוק האג"ח?, 21/12/2009
עלייה בסביבה האינפלציונית, 21/12/2009
[1-5]...[6-10]  Previous Page 11 12 13 14 15 Next Page  [16-20]...[41-42]

אודות אקונומיסט

חדשות כלכלה

פורומים כלכלה

מאמרים כלכלה

לינקים נבחרים

מי אנחנו

כלכלה

הנהלת חשבונות

כלכלת משפחה

לימודי שוק ההון

חברי המערכת

שוק ההון

שירותי מחשוב

כלכלה

מחשבונים

פרסמו אצלנו

נדל"ן

דיני מקרקעין

שוק ההון

מידע פיננסי

תקנון האתר

פרסום ומדיה

משכנתא

פנסיה

רוטנברג עו"ד גירושין 

צור קשר

ספורט ובריאות

פנסיה

יזמות

עסקים קטנים

RSS

טכנולוגיה

ייעוץ מס

משכנתאות

פורקס

       
       

חדשות כלכלה, עסקים , שוק ההון, משכנתא אקונומיסט.

דרונט בניית אתרים
© כל הזכויות שמורות לפורטל כלכלה, עסקים אקונומיסט בע"מ.