כלכלה, עסקים- פורטל אקונומיסט
 
 
 
 
 
 
חדשות נדלן - מגרשים, השקעות בנדל"ן, תמ"א 38, קרקעות להפשרה ועוד

מוכרים דירה? לא חייבים להוריד מחירים כדי למכור אותה מהר

23/10/2011

שוק הנדל"ן מגיע לרוויה. כל הנתונים של הגורמים השונים בענף, כולל משרד האוצר והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מראים כי יש האטה בתחום. דירות רבות, בייחוד דירות יד-שניה, נשארות ללא קונים ומודעות הפרסום שלהן לא זוכות לתגובה. המצב יוצר תסכול רב בקרב מוכרי הדירות, שמתחילים בלית ברירה, להוריד מחירים.


"בועת הנדל"ן" של השנים האחרונות מגיעה אולי לקיצה, אך עדיין השוק מתבסס על קונים ומוכרים. גם כשקשה יותר למכור, עדיין תמיד יישארו קונים ורוכשים חדשים, שבסך-הכל מחפשים תמורה נאותה בתמורה למחיר שהם משלמים עבור הדירה. אם בעל הנכס יידע כיצד להגיע לאותם רוכשים, הוא יצליח למכור את הנכס שלו, ולא בהכרח באמצעות הורדת מחירים. רגע לפני הייאוש, כדאי לבדוק את האפשרות לשיפור הויזואליות של הנכס ושדרוגו, באמצעות הום סטייג'ינג.


משרדי נדל"ן וותיקים ומנוסים ברחבי העולם הבינו בשנים האחרונות כי הום-סטייג'ינג הינו תהליך כמעט הכרחי לדירה המעוניינת להימכר במחיר מקסימלי. הם הבינו  שבימוי הנכס לצורך הצגתו בפני קונים פוטנציאליים מכריע בסופו של דבר את הכף לטובת הצלחת המכירה.


הום-סטייג'ינג ( Home- staging) הוא למעשה תהליך עיצוב וסידור הנכס במטרה למשוך כמה שיותר קונים בטווח קצר ולמקסם את ערך הנכס כך שיביא תשואה כלכלית גבוהה יותר מהמכירה.

 

זה לא חייב להיות יקר


השיטה הזו, שכאמור הביאה להצלחות מסחררות בקרב מוכרי דירות בכל העולם, טרם חדרה למודעות של בעל הנכס הישראלי. אלה שכן נחשפו לתחום, חוששים כי מדובר בתהליך יקר ולא משתלם. אני נתקלת במוכרי נכסים רבים שחוזרים ושואלים אותי את אותה שאלת מיליון הדולר: "הכול טוב ויפה, אבל בכמה מסתכמת ההשקעה?".


ברור כי אין תשובה חד משמעית, משום שהעלות תלויה בסוג הנכס ומצבו. אולם, כשמדובר בנכס רגיל למגורים, אשר לא נקנה למטרת השקעה, ההשקעה הכספית בתהליך ההשבחה הינה בין 1.5%-3% ממחיר הנכס, אך כאמור, מצב הנכס הוא האלמנט המכריע.


כשמדובר בנכס שנקנה כהשקעה, מתוך מטרה למכירת הדירה ברווח מהיר, הסיפור מעט שונה. משקיעים רוכשים דירות במחירי מציאה, הנובעים כמובן ממצבן הגרוע. הדירות מוזנחות, נטושות ולא מושקעות ולכן מחירן בהתאם. מטרת המשקיע היא לשפץ את הנכס בעלות מינימלית, אך כזו שתגרום לנכס להראות כמה שיותר מושקע, על מנת שתהליך המכירה יהיה מהיר ויניב רווחים גבוהים ככל האפשר (אקזיט). במקרים כאלו, מדובר בהשקעה של 5%-10% מערך הנכס, כאשר ההשקעה נכנסת לתכנית העסקית של המשקיע/משקיעים, ונלקחת בחשבון על מנת למקסם את הרווח על הנכס. אם בוצע הום-סטייג'ינג מקצועי, נכון ויעיל, הרווח לאחר המכירה יכול לנוע בממוצע של 7% מהמחיר ההתחלתי שהוצע על הנכס ובמקרים מסוימים להגיע ל- 15% רווח.

 

נדגים זאת בצורה מספרית. השקעה למשל של כ- 20,000 ₪ מעלה את הסיכויים להשיג עוד כ- 200,000 ₪ בממוצע על הצעת המחיר הגבוהה ביותר שקיבלתם עד כה. החישוב מתבסס על כך שהתשואה הממוצעת על ההשקעה בשדרוג הנכס הינה פי-עשרה מסכום ההשקעה.

 
כשמבצעים הום סטייג'ינג בנכס שנקנה לצורך מכירה מהירה, היעד הינו לעצב את הנכס בתקציב מוגבל שכל כולו מכוון למטרה אחת – למצוא חן בעיניהם של מרבית הקונים הפוטנציאלים, באופן כזה שיהיה שווה ובעל ערך עבורם. הנקודות הקריטיות הן להבין כיצד הקונים מחליטים על הרכישה ועבור מה הם מוכנים לשלם ממיטב כספם, ע"י זיהוי האלמנטים בעלי ערך רב עבורם.


מיליארד סינים לא טועים


השיטה הוכחה כשיטה עוצמתית למכירת נכסים ברחבי העולם, ולמרות שהיא רק בחיתולה בארץ היא כבר מציגה תוצאות מרשימות למי שיישם אותה.


להלן ראיון עם זוג שביצע השקעה חכמה בדירה ע"י הום-סטייג'ינג והניב רווחים נאים בעקבות כך:

 

* למי שמחפש את ה"תכל'ס" תוכלו למצוא את מכיר המכירה והחזר ההשקעה בדקה 8.08.

 

 

 

הדירה לפני שדרוג:

 

 

הנכס לאחר השקעה של 15,000 בשיטת הום-סטייג'ינג:

 


בנכס זה הושקע סכום של 15,000 ₪. הנכס נמכר בתוך שלושה ימים במחיר המקסימלי שלו, לאחר שבמשך חמישה חודשים הוצע לשוק, אך לא התקבלו פניות רציניות.  בעלי הנכס קיבלו ב -72,000 ₪ יותר מהמחיר הכי גבוה שהציעו להם. בסופו של דבר, הרווח שלהם הסתכם ב- 57,000 ₪  (הרווח כולל חישוב ההשקעה בשדרוג הנכס).

 

לסיכום, כפי שהגדירה ממציאת השיטה : "הסכום שתשקיעו בהום סטייג'ינג לעולם לא יגיע לסכום של המחיר הראשון שתורידו על מנת למכור את הנכס שלכם".


הרבה מתווכים ויועצי הנדל"ן מתחילים לחפש חלופות מתקדמות למכירת נכסים, וזאת כדי לעזור ללקוחות שלהם שמתחילים להתייאש, ובעקבות זאת להוריד מחירים. לעיתים המחיר שחשבתם להוריד יכול להיות מושקע בשדרוג הנכס ולהפוך אותו ליקר ערך בעיני הקונה. כך כל תהליך הקנייה שלו יתבצע באופן שונה לגמרי ואתם תזכו לתהליך מכירה קל ומספק הרבה יותר.

 

 

הכותבת הינה מנכ"לית ומייסדת של חברת Home Staging Israel .


מה שווה כסף בעיניי הקונים ? תוכלו למצוא בדו"ח המיוחד שכתבתי " 7 הסודות שיעזרו לכם למכור את הנכס שלכם מהר יותר ותמורת יותר כסף"  אותו תוכלו לקבל  חינם ישירות למייל . על מנת לקבלו כנסו לאתר : www.now.homestaging.co.il

הדפסשלח לחברהוסף תגובה  הדלק בהZרקור

אודות אקונומיסט

חדשות כלכלה

פורומים כלכלה

מאמרים כלכלה

לינקים נבחרים

מי אנחנו

כלכלה

הנהלת חשבונות

כלכלת משפחה

לימודי שוק ההון

חברי המערכת

שוק ההון

שירותי מחשוב

כלכלה

מחשבונים

פרסמו אצלנו

נדל"ן

דיני מקרקעין

שוק ההון

מידע פיננסי

תקנון האתר

פרסום ומדיה

משכנתא

פנסיה

רוטנברג עו"ד גירושין 

צור קשר

ספורט ובריאות

פנסיה

יזמות

עסקים קטנים

RSS

טכנולוגיה

ייעוץ מס

משכנתאות

פורקס

       
       

חדשות כלכלה, עסקים , שוק ההון, משכנתא אקונומיסט.

דרונט בניית אתרים
© כל הזכויות שמורות לפורטל כלכלה, עסקים אקונומיסט בע"מ.