הדס ארזים מעניקה המלצת "קנייה" למנית מישורים

הדס ארזים מעניקה המלצת "קנייה" למנית מישורים במחיר יעד של 23 ₪ למניה; 107% יותר ממחירה בשוק

בית ההשקעות הדס ארזים פרסם סקירה על חברת "מישורים" בה מעניק המלצת "קנייה" במחיר יעד של 23 ₪ למנית מישורים, מחיר הגבוה בכ- 107% ממחירה בשוק זאת בעיקר  לאור תוספת ערך משמעותית לחברה לאור השבחת זכויות מקרקעין בקנדה.

מהסקירה עולה כי מישורים פועלת בקנדה ובישראל, שתי כלכלות אשר נכנסו למשבר הנוכחי בעמדה טובה יחסית לשווקים אחרים ובמיוחד בתחום הנדל"ן. לחברה מספר קרקעות ופרויקטים משמעותיים בקנדה ברמת סיכון נמוכה יחסית ובעלות פוטנציאל תוספת ערך משמעותי ביותר הנובעת מיכולת יזמות והשבחת נכסים מוכחת של בעל השליטה.

"אנו מאמינים כי שלושת הפרויקטים המשמעותיים של החברה בקנדה מחביאים ערך רב, סימן לכך הינו תחילת המימוש בקרקעות החברה בפרויקט SPN וכן המשך השבחת זכויות המקרקעין כמעט בכל נכסי החברה בקנדה ולכן איננו יכולים להתעלם מהסיכוי לרווח בעתיד הנראה לעין. עפ"י המודל שבצענו לחברה, יש מקום בעתיד לערך נוסף אך חובת ההוכחה חלה על החברה ואנו מצפים לתוצאות בשטח ",כותב צורי אילן, אנליסט נדל"ן בכיר בבית ההשקעות "הדס ארזים".

מישורים הינה בעלת השליטה (66.8%) בחברת Skyline International  ומנוהלת ישירות ע"י בעל השליטה. כ – 56% מסך השווי הנכסי הכלכלי מיוחס ל - 7 נכסים מניבים שמחזיקה החברה בעיקר בסביבת ה GTA (Greater Toronto Area ) הכוללים בנייני משרדים (Class B) ובתי מלון בוטיק. נכסי החברה מניבים תזרים NOI מייצג יציב של מעל ל- 15.8 מליון $ קנדי בשנה וזאת בשל נכסי החברה ומיקומם (בנייני משרדים ברמת CLASS B נפגעו פחות באופן יחסי) למעט עסקי המלונאות שנפגעו ב 2008.

בנוסף לפעילות הקיימת, אנו מעריכים כי הפוטנציאל הגדול טמון בשלושת הפרויקטים הבאים:

התפתחות של פרויקטים עיקריים:

סקיי ליין טאואר – יתכן אקזיט בטווח הקצר. החברה רכשה בינואר 2008 קרקע בעלת תב"ע ל 41.7 אלף מ"ר למגדל משרדים במרכז הסיטי ב Toronto במחיר של 25 מליון $ קנדי (משקף עלות של 599 $ למ"ר) בחודשים האחרונים הצליחה החברה להשביח את הקרקע ע"י הגדלת הזכויות ל 59 אלף מ"ר (גידול בזכויות של 41%). בשל אופי פעילותה ובהתאם לאסטרטגיה שהחברה הנהיגה, אנו מאמינים כי החברה תבצע אקזיט לחלק ניכר מהזכויות במקרקעין ברווח הון משמעותי כבר בטווח הקצר.

פורט מקניקול-   פרויקט Port McNicoll למעשה כבר החל בשקט וזה רק עניין של זמן עד ש Skyline תצליח להרים עיירת קיט חדשה (וכנראה גם האחרונה) לאורך קו החוף של מפרץ ג'ורגיאן (Georgian bay), כל זאת במרחק של כ – 70 דקות מהעיר Toronto. הקרקע נרכשה בשנת 2007 במחיר "מציאה" של 8 מליון $ קנדי בלבד! הרכישה כללה זכויות לכ – 650 יחידות קרקע למטרת מגורים + 650 מעגנים ליאכטות + 23,000 מ"ר שטחים מסחריים. מאז רכישת הקרקע ועד היום, ממשלת קנדה החליטה להשקיע בשלב זה כ- 10 מליון $ בתשתיות בסביבת העיירה ובאזור הפרויקט, כך שישנה סבירות לירידה בעלויות הפיתוח האזורי ע"י החברה.

החברה הצליחה להגדיל זכויות הבניה לכ- 1,512 יח"ד + 33,000 מ"ר למסחר + 300 חדרי  מלון, החברה ממשה כ- 40 יח"ד קרקע (כ 4% בלבד מזכויות המקרקעין) לפי מחיר ממוצע של כ 440 אלף $ ליח"ד ,כך שהחברה תרשום רווח משמעותי ביותר בעתיד וזאת בעיקר כי מרכיב עלות הקרקע הופך לשולי ביותר

הורס שואו ואלי – התזרים התפעולי NOI צפוי להמשיך ולטפס בשנים הבאות.Horseshoe valley הינו אתר מגורים, נופש ומלונאות המשתרע על שטח של 7,475 דונם וממוקם שעה נסיעה צפונית ל Toronto וכ- 20 דקות בלבד מהעיירה Port McNicoll כך שאנו צופים סינרגיה חיובית בעתיד בן שני האתרים. האתר הפעיל נרכש במחיר של 36.8 מליון $ קנדי ביולי 2008 ומניב תזרים מזומנים NOI של 3.5 מליון $ קנדי בשנה (רכישה לפי שיעור היוון 9% - 10%). גם כאן אי אפשר להתעלם מהצלחת החברה להגדיל את זכויות הבנייה לכ-  1,276 יח"ד מקרקעין + 370 חדרי מלון נוספים + 37,000 מ"ר שטח למסחר.

פעילות החברה בישראל –

לחברה מספר נכסים מניבים בישראל אשר מפוזרים בעיקר באזורי ביקוש, רוב נכסי החברה נמצאים בשיעורי תפוסה גבוהים וחלקן בשלבי השבחה אחרונים כך שהפוטנציאל להגדלת הערך בישראל הינו מוגבל ומתומחר להערכתנו קרוב לערכו הכלכלי. בנוסף, החברה ממשיכה לממש נכסים בישראל לאחר סיום יכולת השבחה ברווח הון ומנגד לרכוש נכסים בתשואה גבוהה בעלי פוטנציאל השבחה נוספים בהתאם לאסטרטגיה.

כניסה צפויה למדד יתר 50 – לאחרונה מכר בעל השליטה כ- 10% מאחזקותיו במישורים וזאת במטרה להגדיל את שווי אחזקות הציבור על מנת להיכנס למדד היתר. נכון להיום, החברה נסחרת לפי שווי שוק הקרוב ל - 300 מליון ₪, ושווי אחזקות הציבור עומדים מעל לכ – 80 מליון ₪ כך שהחברה צפויה להיכנס למדד יתר 50 כבר בעדכון הבא.

סיכונים – השבחת החברה תלויה בעיקר בהצלחת הפרויקטים בקנדה וביכולת הניהול של בעל השליטה כך שהצלחתם הינה סיכוי אך גם בעלת סיכון. שינוי בשער $ קנדי מול השקל עלול להשפיע על שווי נכסי החברה ועל הפעילות התזרימית. בנוסף,  Skyline עדיין לא הצהירה על חלוקת דיבידנד.