האם יש הבדלים משמעותיים בין הלוואה הצמודה למדד המחירים לצרכן לבין הלוואה הצמודה לשער החליפין?

רבים מבין נוטלי המשכנתאות לא מודעים להשפעה הקריטית שיש להצמדה על קרן ההלוואה ועל ההחזר החודשי בהלוואת המשכנתא שלהם. אולם, נוטלי המשכנתאות לא מייחסים חשיבות לסוג ההצמדה, וחושבים שהלוואה הצמודה לשער החליפין (דולר – שקל, יורו – שקל), זהה להלוואה הצמודה למדד המחירים לצרכן.

הגרף הבא מציג את השינויים החודשיים שהתרחשו בדולר – שקל ובמדד המחירים לצרכן בין השניםש
2001  ל 2009:

 
מהגרף אנו למדים שהשינויים החודשיים במדד המחירים לצרכן הם מינורים (נעים בין 0.1% ל 0.8%), לעומת זאת השינויים בצמד המטבעות דולר – שקל הם מאוד קיצוניים (ישנם חודשים שבהם עליות של יותר מ 4%).
נשאלת השאלה: כיצד סוג ההצמדה משפיע על  ההחזר החודשי ועל קרן ההלוואה?

נבחן את השאלה בדוגמא הבאה:

נטלת הלוואה של 500,000 ₪ ל 20 שנה בריבית של 3.8%.
מדד המחירים לצרכן עלה בחודש הראשון ב 0.4% וצמד המטבעות דולר – שקל עלה ב 4%
נראה בטבלה את ההשפעה שתהיה על ההחזר החודשי ועל קרן ההלוואה בשני סוגי ההצמדה:

ההחזר החודשי	יתרת הקרן לאחר תשלום של חודש אחד	שינוי במדד	סוג הצמדה
2,989.4 ₪	500,600.3 ₪	0.4%	מדד המחירים לצרכן
3,096.6 ₪	518,550.1 ₪	4%	דולר - שקל

מהטבלה אנו למדים שבהלוואה הצמודה לשער החליפין דולר – שקל נשלם יותר כסף לאחר תשלום של חודש אחד וההחזר החודשי יעמוד על 3,096.6 ₪ לעומת 2,989.4 ₪ בהלוואה הצמודה למדד המחירים לצרכן.

אך את ההבדל המשמעותי ניתן לראות ביתרת קרן ההלוואה לאחר תשלום של חודש אחד, בהלוואה הצמודה לשער החליפין דולר – שקל קרן ההלוואה תעמוד על 518,550.1 ₪ בעוד שבהלוואה הצמודה למדד המחירים לצרכן קרן ההלוואה תעמוד על 500,600.3 ₪.

ההלוואה המקורית שנלקחה מהבנק עמדה על 500,000 ₪ ולמרות ששולם לבנק כסף בחודש הראשון, קרן ההלוואה גדלה!

ב – 94% מהמשכנתאות במדינת ישראל קרן ההלוואה גדלה למרות שכל חודש שולם לבנק כסף!

ניתן לקרוא את הפתרון לבעייה זו בספר "סודות המשכנתא הרווחית שלך" אשר נכתב על ידי. לקבלת הספר בחינם לחץ כאן.