כלכלה, עסקים- פורטל אקונומיסט
 
לייעוץ משכנתאות השיארו פרטים

*

*


הכל על משכנתאות לרבות ליווי וייעוץ למשכנתאות מנותני שירות מקצועיים דרך האתר

שאלות ותשובות נפוצות בתחום המשכנתא

21/09/2009

1. מהו טווח הזמן לביצוע משכנתא?

ביום פתיחת תיק (חתימה ע"ג מסמכי משכנתא) תינתן ע"י פקידי בנק רשימת המסמכים, הביטחונות והפעולות הנדרשים.

לאחר המצאתם לבנק ייבחן תיק הלוואת משכנתא ובמידה ולא יימצאו ליקויים – תבוצע המשכנתא. התהליך כרוך בעיקר בכם ובגורמים הקשורים, כגון עורכי דין, המוכרים והרשויות. בדרך כלל הוא אמור להימשך משבוע ועד שבועיים וככל שתהיו ממוקדים ונחושים יותר כך תסיימו את התהליך מהר יותר.

2. מהי הנפקת תעודת זכאות?

את תעודת הזכאות ניתן להנפיק אצל פקידי משכנתאות בכל אחד מהסניפים של בנקים (אלו שעיסוקם הן במשכנתאות).

הבקשה משודרת למשרד הבינוי והשיכון להנפקת תעודה בהתאם לפרטים, אשר מסרתם. זמן ההנפקה במידה ולא נוצרו שאלות, בעיות כלשהן משלושה ועד עשרה ימים ותלוי ביחידת "קלט-פלט" של משרד השיכון והבינוי.

3. מהן העלויות הכרוכות בביצוע משכנתא?

ישנן בעיקר שני סוגי העלויות בתהליך ביצוע משכנתא. אחד – עמלת פתיחת תיק משולמת ישירות לבנק המבצע ומהווה הכנסתו התפעולית. שאר העמלות, כמו שכר טרחה של שמאי, עלות הוצאתו של ייפוי כוח נוטריוני, עלות הודעת משכון ברשם המשכונות, עלויות רישום שעבודים בטאבו, במינהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת משולמות לגורמים שונים בהתאם לסוג פעולה.

4. מהם התנאים לפירעון מוקדם של ההלוואה?

למעשה אתם יכולים לפרוע את הלוואתכם בכל נקודת זמן. העניין האם הפירעון יהיה כרוך בתשלום עמלת פירעון מוקדם, המורכבת בעיקר משלושה סוגי העמלות: עמלה תפעולית של ביצוע פעולה – 60 ₪, עמלה בגין אי-הודעה מוקדמת (אם לא הודעתם 10 ימים קודם) – 0.1% מסכום ההלוואה, הפרשי היוון במידה וריבית בשוק נמוכה יותר מאשר ריבית שלקחתם. כל התנאים של פירעון מוקדם מוגנים ומפוקחים בצו הבנקאות.

5. מהי "משכנתא הפוכה"?

אוכלוסייה של בני 61 + יכולה לקבל הלוואת משכנתא לכל מטרה במידה ותשעבד דירת מגוריה כביטחון. ההלוואה ניתנת ללא בדיקות כלכליות או רפואיות ותיפרע ללא תשלומים חודשיים שוטפים בבת אחת לאחר מכירת הנכס.

6. מה זה מכתב החרגה?

במקרים רבים ממומנים פרויקטי בנייה (בנייתם) על ידי בנקים. כביטחון למימון בנק המלווה משעבד את המגרש. בכל מקרה של רכישה הלקוח אינו רואה את עצמו כחלק משעבוד הנ"ל מטעמי חשיפת יתר. על אחד כמה וכמה בנק אחר המעניק משכנתא לטובת הרכישה אינו מסוגל לבצע העמדת אשראי. במקרים האלו מקובל הוצאתו של מכתב החרגה, בו מצוין באשר לשעבוד כולל שאינו חל על דירה ספציפית כלשהי.

7. מה ההבדל בין משכנתא להלוואה רגילה?

למעשה משכנתא היא הלוואה לכל דבר ועניין הניתנת אך ורק בשעבוד נכס נדל"ני כלשהו. לאור מקורות הכספים השונים תנאיה לרוב נוחים יותר בהשוואה להלוואה רגילה בין אם מבחינת הריבית ובין אם מבחינת התקופה.

8. מהן המטרות שבעבורן ניתן לבקש משכנתא לכל מטרה?

המגוון הוא רחב מאוד. רכישת מכונית, אירוע משפחתי גדול, מימון השכלה גבוהה, רכישת נכס בחו"ל, מימון הוצאות רפויות ועוד. כמעט ואין מטרה שלשמה לא ניתן לקבל משכנתא. הרבה יותר חשוב לבנק באמת לוודא בקיום מטרה תקינה וביכולת של הלקוחות לעמוד בהתחייבות ארוכת טווח.

9. מי יכול לקבל משכנתא?

כל אחד/אחת אשר יעמוד בקריטריונים של הבנק מבחינת יכולת החזר ואיתנות הפיננסית, טיב הנכס ואחוזי המימון.

10. לאן מועברים כספי המשכנתא?

בהתאם לנוהלי בנק ישראל, במידה ומדובר בהלוואות לדיור חלה חבות בהעברת כספי משכנתא אך ורק לטובת המוכר. מידה ומדובר בהלוואות לכל מטרה אחרת ניתנת אפשרות ההעברה לטובת הלקוח עצמו.

11. האם ניתן לבצע משכנתא בחלקים?. במידה וכן האם ריבית ראשונית מובטחת לאורך הביצועים?

למעשה הרבה מאוד משכנתאות מבוצעות בחלקים ולא בבת אחת, בין אם מדובר בחלוקת תשלומים למוכר, בין אם מדובר ברכישת קרקע ובנייה עצמית לאחר מכך ובין אם מדובר סתם ברצונם של הלקוחות. הריבית בוודאי לו מובטחת לאורך התקופה (להזכירכם בנקים מחויבים לריבית לתקופה של 10-12 יום בלבד) ובמקרה הטוב רק המרווחים (בהלוואות בריביות משתנות צמודות למדד ול מט"ח ועל בסיס הפריים) יישמרו.

12. ריבית קבועה או משתנה- מה עדיף?

אין תשובה חד משמעית לשאלה זו. העניין תלוי בפרמטרים רבים, בין אם רמת הריביות במשק, בין אם תחזית הפיננסית העתידית של הלקוח, בין אם רמת הסיכוי/הסיכון אשר מיכן להיחשף. בדרך כלל נהוג להעדיף ריבית הקבועה בתקופת הריביות הנמוכות וריבית המשתנה בתקופת הריביות הגבוהות.

13. האם ניתן לשלב בין סוגי משכנתאות שונים?

לא רק ניתן, אף רצוי. לעולם אין לחזות את התנהגותו של השוק מבחינת פרמטרים כלכליים שונים כגון: אינפלציה, שער החליפין, ריבית המוניטארית וכו'. ככל שכספי הלוואה יתמקדו בסוג אחד ספציפי בין אם צמוד מדד בריבית קבועה או משתנה, בין אם צמוד מט"ח, בין אם על בסיס הפריים כך תגדל רמת הסיכון בהלוואה. פיזור שקול בין סוגי הלוואה שונים יקטין את רמת הסיכון ויעצב את ההלוואה כולה.

14. מהם המאפיינים העיקריים של משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד?

עצם שם ההלוואה מדבר בעד עצמו – ריבית משתנה כל תקופה מסוימת (שנה, שנתיים, חמש, עשר וכו') בהתאם לשוק ונקבעת על בסיס עוגן חיצוני, המפורסם על ידי בנק ישראל. יתרת הקרן בלתי מסולקת ותשלום עצמו צמודים למדד המחירים לצרכן בין אם מדד עולה ובין אם מדד יורד (לא פחות ממדד הבסיסי). פירעון ההלוואה (הפרשי היוון) בדרך כלל נוח וקל יותר בהשוואה לריבית קבועה כתוצאה מחישוב הפרשי היוון על תחנת היציאה/השינוי הקרובה.

15. איך מתבצע תהליך שחרור כספי משכנתא המיועדת לבנייה עצמית?

תהליך ביצוע מתבצע בשלבים. בהתאם להערכת השמאי, המסמנת בין ארבעה לחמישה שלבים במהלך הבניה (גמר יסודות, גמר שלד, טיח פנים, קבלת טופס 4) ואישורים של מהנדס/מפקח על הבנייה לגבי סיומו של כל שלב משחרר הבנק סכומי כסף לטובת הלקוח בכפוף לאחוז המימון המאושר.

16. מהם המאפיינים העיקריים של משכנתא צמודת דולר/יורו?

במשכנתא כזו ריבית משתנה כל תקופה מסוימת (שלושה חודשים, שישה חודשים, שנה) בהתאם לריבית הקיימת בשווקים בינלאומיים. יתרת הקרן בלתי מסולקת ותשלום עצמו צמודים לשערי חליפין של מט"ח המתאים בין אם שער החליפין עולה ובין אם שער החליפין יורד (בבנקים שונים תנאים שונים בהקשר לירידה מתחת לשער החליפין הבסיסי). למרות הפירעון הלוואה ללא הפרשי היוון נחשבת ל משכנתא יציבה פחות לאור התנודות הריבית והשער.

17. באלו מקרים נדרש לווה נוסף?

לעיתים קרובות בעלים של הנכס (בעלים מיועדים) אינם בעלי הכנסות מספיקות להעמדת משכנתא. במקרים האלו הם מתבקשים להביא לווה נוסף, המחזק את ההכנסות. אליו חלה חבות באותה מידה כמו הל בעלי הנכס – הלווים העיקריים בהקשר להתנהלותה תקינה של ההלוואה. יש לציין שלאחרונה פסק בית משפט לגבי אחריותם מוגבלת יחסית של לווים נוספים.

18. מהם המאפיינים העיקריים של משכנתא על בסיס הפריים?

במשכנתא כזו ריבית משתנה כל תקופה מסוימת (בהתאם לריבית המוניטארית של בנק ישראל הנקבעת כל חודש). יתרת הקרן בלתי מסולקת ותשלום עצמו אינם צמודים למדד המחירים לצרכן. תשלומי הלוואה מבוססים על ריבית הפריים ומשתנים בהתאם לשינוי הפריים – מהווה תנודתיות מסוימת בהתנהלות ההלוואה. פירעון ההלוואה אינו תלוי בשום דבר וללא הפרשי היוון.

19. האם ניתן לפצל תשלום המשכנתא מבחינת 2 הוראות קבע מחשבונות שונים?

כן. ניתן לפצל תשלום משכנתא בחשבונות בנקים שונים במידה וקיים צורך בכך. העניין רלוונטי הרבה יותר באותם המקרים כאשר מובעים לווים נוספים לחיזוק ההכנסות.

20. מהם סוגי משכנתאות המומלצים במידה וצפויים להתקבל סכומי כסף בעתיד?

למעשה כל סוג הלוואה בריבית משתנה, בו סבירות לתשלום הפרשי היוון כמעט ולא קיימת או קיימת במידה קטנה מומלץ לשם סילוק העתידי. רצוי להתאים במידה ואפשר תקופת ההשתנות לתקופה הצפויה של קבלת הכסף. שילוב של הלוואה בריבית משתנה צמודה למדד (שוב פעם תדירות השינוי בהתאם לצפי של זמן קבלת הכספים) והלוואה על בסיס הפריים יענה על צרכיכם בצורה טובה.

21. מה האפשרות לדעת האם תהליך המחזור כדאי?

מחזור משכנתא הוא תהליך אשר בעקבותיו אחד משני תנאים (או שניים ביחד) חייבים להתקיים. תשלום החודשי על פני אותה תקופת הלוואה חייב לקטון או תקופת הלוואה תקטן במידה ותשלום החודשי יישאר ללא שינוי. ההשוואה בין משכנתא קיימת (ניתן לקבל יתרות לסילוק בבנק) ו משכנתא חדשה (ניתן לקבל אישורים לביצוע הלוואה בבנקים שונים) תיתן אינדיקציה מדויקת האם מחזור כדאי בעבורכם.

22. האם עמלות פירעון מוקדם בעת מחזור משכנתא שונה מהסילוק הרגיל והאם ישנה משמעות כלשהי בהקשר זה במידה ומחזור מתבצע בבנק מקור?

לא,בשני המקרים. מהות המחזור – סילוק (לרוב מלא) של משכנתה קיימת ולקיחת משכנתא חדשה, כך שאין שום הבדל מבחינת עמלת פירעון מוקדם בין אם מחזור מתבצע בבנק מקור ובין אם מחזור מתבצע בבנק חדש.

23. מהם המסמכים הנדרשים על ידי הבנק בהגשת בקשת הלוואה?

בהתאם למטרת ההלוואה (רכישה, בנייה עצמית, מחזור, שיפוץ והרחבה) הינם מתבקשים להביא:

- צילום תעודת זהות כולל ספח פרטיים אישיים;

- 3 תלושי שכר אחרונים (שכיר);

- אישור רואה חשבון לשנת המס החולפת, העתק שומת מס לשנת המס הקודמת (עצמאי);

- דו"ח מאזן בוחן לשנת המס החולפת, דו"ח מאזן מבוקר לשנת המס הקודמת;

- אישור הכנסה ממקורות אחרים כגון: שכ"ד, ביטוח לאומי וכו';

- תדפיס חשבון בנק פרטי, עסקי (של כל החשבונות) 3 חודשים אחרונים;

- נסח רשום בטאבו עדכני או אישור זכויות ממינהל מקרקעי ישראל או אישור זכויות מחברה משכנת;

- צילום חוזה רכישה, זיכרון דברים, טיוטת חוזה (במידה וקיים);

- היתר ותוכניות הבנייה, המאושרים על ידי הרשויות;

- הצעת (הסכם) מחיר מקבלן המבצע (שיפוצים);

- דו"ח יתרות משכנתא (במידה וקיימת);

- דו"ח תשלומי משכנתא בשנתיים האחרונות (במידה וקיימת).

24. מדוע צריך לעשות ביטוחים ומהי עלותם?

ביטוח חיים הינו חלק מהביטחונות הנדרשים על ידי הבנקים להבטחת החזר ההלוואה. עלות ביטוח החיים וביטוח הנכס מושפעים מגובה ההלוואה/ גודל הנכס וכדומה. מומלץ לבדוק את עלויות הביטוח בחברות הביטוח, להשוותם לעלויות הביטוח באמצעות הבנקים.

25. מהו טווח הזמן במשכנתאות?

טווח הזמן במשכנתאות מפוזר בבנקים שנים בהתאם לסוג ההלוואה מ-4 ועד-40 שנים. ישנם טווחים קצרים יותר של שנה, שנתיים וכו' במידה ומדובר בהלוואות גישור.

26. האם ישנה משמעות כלשהי ללקיחת משכנתא בבנק, בו מתנהל חשבון עו"ש?

באופן כללי לא, אבל לאחרונה לאור תחרות הולכת וגוברת במשק בין אם זה בקרב לוקחי משכנתא או בין אם זה בקרב כלל אוכלוסייה בנקים שונים מעניקים את ההטבות מרחיקות לכת במידה ונפתח חשבון בבנק, בו תבוצע המשכנתא.

27. האם כל בקשת משכנתא מאושרת על ידי הבנקים?

כלל וכלל לא. רק העמידה בקריטריונים של הבנקים מבחינת טיב הנכס ואחוזי המימון, יכולת העמידה של מבקשי המשכנתא בהתחייבות ארוכת וכו' יזכו לאישור ההלוואה.

28. האם ישנו טעם לעקוב אחרי המשכנתא על מנת לשפרה?

בשנת 2002 בנק ישראל לראשונה הותיר מחזורי משכנתאות לדיור. כבר בתקופה כל כך קצרה של 5 שנים ריביות במשכנתאות הספיקו להגיע פעמיים לשפל של כל הזמנים. בדרך כלל תקופת המשכנתאות הממוצעת לא פחות מ-20 שנים וברור מאליו שבתקופה כל כך ארוכה אמורים להתרחש שינויים רבים המטיבים עם לוקחי משכנתאות, כך שבוודאי לו יזיק לעקוב לאחר התפתחויות בשוק משכנתאות.

29. האם החזר משכנתא צריך להיות חלק מסוים מהכנסה הפנויה?

בהתאם לדעה הרווחת, בשוק החזר משכנתא החודשי לא יעבור סך של 30%-35% מהכנסה הפנויה. פרמטרים רבים נלקחים בחשבון בין היתר צפי לגידול הכנסות לאור התקדמות המקצועית והניהולית. ישנן התייחסות ופרשנות שונות בבנקים לתנאי זה במיוחד לאור השוני בהכנסות הפנויות, הרי הכנסה של 25.000 ₪ שונה מהכנסה של 10.000 ₪.

30. האם תושבי חוץ יכולים לקחת משכנתא?

כן, לאחרונה מורגשת מגמת העלייה בביקושים הבאים מתושבי חוץ, המחפשים את ההשקעה בארץ הקודש. הם נדרשים לעמוד באותם קריטריונים כמו ישראלים ולהציג מסמכים הרלוונטיים ממקומות מגוריהם. בנקים למשכנתאות מעודדים רכישות על ידי תושבי חוץ באמצעים רבים.

31. האם ריבית למשכנתאות אחידה בבנקים שונים?

לא. ישנם פערים מהותיים בין הבנקים שונים, אשר במקרים מסוימים עשויים להגיע עד 0.5% - 0.7%. הפערים מוסברים על ידי עלויות שונות בגיוס הכסף, מדיניות אחרת וכו'. לפעמים בסניפי של אותו בנק ניתן לקבל ציטוטי ריבית שונים. לכן יש לבדוק את הנושא במספר בנקים וחברות ביטוח.

32. האם גרירת משכנתא מתבצעת באופן חד משמעי או ישנם מקרים "בעיתיים"?

למעשה גרירת משכנתא היא תהליך של מכירת נכס קיים המשועבד לטובת הבנק ורכישת נכס חדש תוך העברת שעבוד(הלוואה קיימת) ללא שינוי. בתהליך הגרירה התייחסות זהה לחלוטין לתהליך לקיחת משכנתא מבחינת קריטריונים שונים הן אם לא נדרש אשראי החדש. לפעמים לאור השינוי ביכולת של הלקוח, טיב הנכס ואחוזי המימון בנק רשאי ויכול לסרב לגרירת משכנתא במיוחד אם מדובר בכספי בנק.

33. מהו אחוז המימון המרבי שניתן לקבל מאת משכנתאות באמצעות EMI?

כאשר מדובר לגבי הלוואות לדיור ניתן להגיע עד 95% מימון וכאשר מדובר לגבי הלוואות כל מטרה – עד 75% מימון.

34. האם, כאשר אחוז המימון קטן, ניתן לקבל החזר הפרמיה אשר שולמה ל-EMI?

כן, במהלך תקופת הלוואה נוצרים במקרים לא מעטים מצבים, אשר בהם אחוז המימון קוטן בין אם זה לאור עלייה בערך הנכס או בין אם זה לאור סילוק מוקדם חלקי או מלא של ההלוואה. במקרים האלו ניתן לקבל החזר היחסי של הפרמיה, אשר שולמה בהתאם לטבלאות המצויות בבנק. בחלק מהמקרים העניין צריך להיות מוסכם על ידי הבנק עצמו.

35. האם להיעזר בלקיחת משכנתא באמצעות EMI?

לפעמים הברירה אינה בידיו של הלקוח, במידה והונו העצמי אינו מספק, לפעמים קיימת עדיפות מסוימת לשימוש בהונו העצמי למטרות אחרות, לפעמים EMI מהווה תחליף לערבים, אשר אינם.

36. האם משכנתת זכאות עדיפה יותר על פני משכנתא מכספי בנק?

כן, ברוב המקרים במידה ומגיעים לניקוד המזכה. לעיתים רחוקות מאוד נוצרים תנאי שוק המאפשרים לקיחת משכנתא בריבית נמוכה יותר מאשר 4% - ריבית זכאות.

37. מהם ההבדלים בין הלוואות לדיור והלוואות לכל מטרה?

יעוד הכסף הוא ההבדל העיקרי בין שני סוגי ההלוואות. הלוואות לדיור זוכות לתנאים טובים יותר מאשר הלוואות לכל מטרה.

כספים בהלוואות לדיור מועברים אך ורק למוכרים בנגיד להלוואות לכל מטרה, בהן משוחררים כספי הלוואה לטובת הלווים.

הכותב הנו בעלים ומנכ"ל של "משכנתא ברוקר – יועצים וברוקרים למשכנתאות בע"מ", העוסקת בתחום המשכנתאות, ולמרות כל מאמציו למנוע זאת, יכולים להיווצר ניגודי אינטרסים בין דברי תוכן בכתבותיו, במאמריו ובסקירותיו, בתשובותיו ובתגובותיו ולבין פעילות העסקית של החברה.

הדפסשלח לחברהוסף תגובה  הדלק בהZרקור

אודות אקונומיסט

חדשות כלכלה

פורומים כלכלה

מאמרים כלכלה

לינקים נבחרים

מי אנחנו

כלכלה

הנהלת חשבונות

כלכלת משפחה

לימודי שוק ההון

חברי המערכת

שוק ההון

שירותי מחשוב

כלכלה

מחשבונים

פרסמו אצלנו

נדל"ן

דיני מקרקעין

שוק ההון

מידע פיננסי

תקנון האתר

פרסום ומדיה

משכנתא

פנסיה

רוטנברג עו"ד גירושין 

צור קשר

ספורט ובריאות

פנסיה

יזמות

עסקים קטנים

RSS

טכנולוגיה

ייעוץ מס

משכנתאות

פורקס

       
       

חדשות כלכלה, עסקים , שוק ההון, משכנתא אקונומיסט.

דרונט בניית אתרים
© כל הזכויות שמורות לפורטל כלכלה, עסקים אקונומיסט בע"מ.