כלכלה, עסקים- פורטל אקונומיסט
 
לייעוץ משכנתאות השיארו פרטים

*

*


הכל על משכנתאות לרבות ליווי וייעוץ למשכנתאות מנותני שירות מקצועיים דרך האתר

גרירה או הקפאה של משכנתא

21/09/2009

המשפחה הישראלית, מחליפה את מקום מגוריה 2-3 פעמים בממוצע. מכיוון שרובנו "נעזרים" ב משכנתא לרכישת דירת/בית מגורים, יותר מסביר להניח שהמושג "גרירת משכנתא" אינו זר לכם.

ובכל זאת...

גרירת משכנתא, הינו תהליך, בו נמכר נכס קיים (ישן), אשר נמצא בבעלותנו ומשועבד לטובת הבנק כבטוחה ל משכנתא הרובצת עליו ובמקומו נרכש נכס אחר (חדש). תוך כדי, אנו מעבירים את השעבוד מהנכס הישן לנכס החדש, כאשר אין אנו פורעים את המשכנתא הקיימת, ואותה משכנתא תמשיך למעשה לרבוץ על הנכס החדש. תהליך גרירת משכנתא דומה לתהליך לקיחת משכנתא בפרמטרים רבים, למעט אחד – לא מתרחשת קבלת כסף, או משיכתו, מכיוון שלא ניתנת הלוואה חדשה.

לפי נהלי הבנק, יש לאשר את הגרירה במתכונת הרגילה של אישור הלוואה, ומומלץ לפנות אליו עוד טרם ביצוע הרכישה. הלקוחות מתבקשים להמציא לצורך הגרירה, את אותם המסמכים אשרהיו נאלצים להמציא לצורך קבלת הלוואה רגילה, מסמכים כגון תעודות זהות, אישורי הכנסה, דפי עו"ש, חוזי המכירה ורכישה רלוונטיים, הוכחות בעלות, אישורי זכויות וכו'.

כל התהליך, נשמע פשוט, והוא אכן כזה, למעט מספר נקודות:

- לא תמיד ניתן לגרור את אותה המשכנתא מיישוב ליישוב שונה - מדובר בכספי זכאות המשתנים (סכום והרכב) ממקום למקום, ובמקרים מסוימים של שינוי יישוב, יש להחזירם;

- לפעמים, היישוב החדש, מהווה תוספת של רמת סיכון לעומת היישוב הישן מבחינתו של הבנק. תוספת זו, יכולה לעיתים למנוע את הגרירה של המשכנתא המשלימה מכספי הבנק;

- כתנאי לגרירה, הלקוחות נדרשים לשלם מהונם העצמי עוד לפני הגרירה סכום שווה ערך למשכנתא הנגררת בתוספת של 10%-15% (בהתאם לדמי הפרת החוזה בהסכם הרכישה). מכיוון שלעיתים לוחות התשלומים ב-2 החוזים אינם מתואמים מבחינת מועדי התשלומים, לא תמיד סכום שכזה נמצא בהישג ידם של הלקוחות. מצב שכזה יכול למנוע את הגרירה;

- הגרירה לא יכולה להתבצע לפני שלב מסוים – למשל גמר היסודות בבנייה העצמית. 

לעיתים קרובות, הנכס הקיים נמכר טרם רכישתו של הנכס החדש ועל מנת להסיר את השעבוד מהנכס הקיים, אנו מתבקשים להמציא ביטחון חלופי כלשהו, כמו ערבות בנקאית או פיקדון כספי משועבד, המשמשים כביטחון ביניים בתהליך הנקרא "הקפאת משכנתא". הדבר יכול להימשך עד שלוש שנים, ולעיתים אף משך זמן ארוך יותר בהתאם לאישורו של משרד הבינוי והשיכון או הבנק עצמו. אגב, ההקפאה מלאכותית בלבד – התשלומים החודשיים של המשכנתא, חייבים להיות משולמים כרגיל.

סוגיה נוספת שיכולה לעלות בהקשר של גרירה, היא סוגיה שרבים מאיתנו נתקלים בה – נטילת משכנתא חדשה בנוסף לקיימת, עקב פערי מימון בין 2 נכסים. בתהליך זה, ניתנת לנו ההזדמנות לבחון מחדש את כדאיותה הכלכלית של המשכנתא הקיימת, וכן ההזדמנות להחליפה במידה ויש לכך משמעות כלכלית. בכל מקרה, ברוב המקרים המשכנתא הקיימת והמשכנתא החדשה נלקחות במוסדות פיננסיים שונים, והתקדמות הגרירה אינה אפשרית ללא הסכמתם של שניים ולפעמים שלושה בנקים לפי המנגנון של "פרי-פסו" (זכויות שוות במימוש הנכס) ו"דרגות שניות", מה שיכול לעקב ולטרפד את התהליך בפני עצמו, ולגרום לתקלות רבות.

הכותב הנו בעלים ומנכ"ל של "משכנתאברוקר – יועצים וברוקרים למשכנתאות בע"מ", העוסקת בתחום המשכנתאות, ולמרות כל מאמציו למנוע זאת, יכולים להיווצר ניגודי אינטרסים בין דברי תוכן בכתבותיו, במאמריו ובסקירותיו, בתשובותיו ובתגובותיו ולבין פעילות העסקית של החברה.

הדפסשלח לחברהוסף תגובה  הדלק בהZרקור

אודות אקונומיסט

חדשות כלכלה

פורומים כלכלה

מאמרים כלכלה

לינקים נבחרים

מי אנחנו

כלכלה

הנהלת חשבונות

כלכלת משפחה

לימודי שוק ההון

חברי המערכת

שוק ההון

שירותי מחשוב

כלכלה

מחשבונים

פרסמו אצלנו

נדל"ן

דיני מקרקעין

שוק ההון

מידע פיננסי

תקנון האתר

פרסום ומדיה

משכנתא

פנסיה

רוטנברג עו"ד גירושין 

צור קשר

ספורט ובריאות

פנסיה

יזמות

עסקים קטנים

RSS

טכנולוגיה

ייעוץ מס

משכנתאות

פורקס

       
       

חדשות כלכלה, עסקים , שוק ההון, משכנתא אקונומיסט.

דרונט בניית אתרים
© כל הזכויות שמורות לפורטל כלכלה, עסקים אקונומיסט בע"מ.