כלכלה, עסקים- פורטל אקונומיסט
 
 
 
 
 
 
המומחה

מדוע לא משיגים את התוצאות הרצויות במכירת נכס, גם לאחר שמשפצים אותו?

18/12/2011

אין זה סוד שכאשר אנו רוצים למכור או להשכיר דבר מה, בין אם דירה,נכס ובין אם רכב או כל חפץ אחר, אנו רוצים לקבל עבורו את המחיר הגבוה ביותר ולמכור אותו במהירות הגדולה ביותר.

 

כאשר מדובר בנכס נדל"ני, יש כאלה שיבחרו להציע את הנכס במחיר גבוה ולהסתכל מהצד ולהתבונן מה קורה, לפי שיטת המצליח, לעיתים הם מצליחים ולעיתים לא .הנתונים הללו אינם ניתנים לשליטה או להשפעה של הפרט, מלבד בחירת העיתוי של מכירת הנכס ,אם זה אפשרי כמובן , לעיתים רוצים ,צריך או חייבים למכור את הנכס.

 

מיקום אינו המפתח היחיד להצלחה בעסקות הנדל"ן, ברור שמכירת נכס באזור מבוקש מקדם את המכירה , וברור שאם אתם יכולים לבחור מתי אתם מוכרים את הנכס למשל כאשר הביקוש גבוה או כאשר הכלכלה פורחת גם זה יוסיף לערכו של הנכס , ובהחלט אנשים ישלמו יותר עבור הנכס בעיתוי כזה מאשר כשהשוק בירידה . 

 

עד כה נראה שכמעט ואין לנו את היכולת להשפיע על תוצאות המכירה הנדלנ"ית שלנו, ויותר מזה, אנחנו תלויים בכל מיני השפעות חיצוניות הכוללות בין היתר את כישורי המתווך שלנו באם עשה עבודת שיווק טובה או שלא. האומנם?

 

האם יש לנו את היכולת להשפיע על התוצאות ?

אי אפשר להעביר את הנכס לשכונה מבוקשת יותר, אי אפשר להגדיל את שטחו, וקשה לנייד את הנכס לקומה אחרת. יחד עם זאת בהחלט ניתן לשדרג את כל החלל הפנימי של הנכס ולהביאו למצב שיתפוס את עינו של הקונה הפוטנציאלי אשר יגרום לו להתלהבות ולהערכה נאותה של הנכס (ויהיה מוכן לשלם עבור הנכס מחיר גבוה יותר). אם כן, התשובה היא כן .

 

משקיעי נדל"ן כבר מזמן הבינו שעל מנת להשיג תוצאות מוצלחות במכירה ,מעבר לנתונים האובייקטיביים שאין להם שליטה עליהם צריך אם כן להשביח את הנכסאבל עדיין לא מצליחים להשיג את התוצאות הרצויות , והם אינם מבינים מדוע .

 

כדיי לענות לכם , אקדים ואומר שהניסיון המצטבר מלמד שמי שמגיע לתוצאות הרצויות לו הם אלו שלא מסתפקים בידע של עצמם , ואומרים אני יודע הכי טוב במיוחד כשעומדת בפניהם הזדמנות מצוינת שעולה להם כסף. 

 

כולנו יזמים טובים, אכפתיים, משקיענים ויש לנו מטרה גבוהה יותר מ-"לעשות כסף".אך בדרך לאותה מטרה אנו גם עושים הרבה כסף, ורואים בכך ברכה ולא קללה .

 

אני מודה: אני הכי אוהבת לעבוד עם בעלי נכסים שלא מתביישים להרוויח ומחפשים לעשות זאת תוך מתן מקסימום ערך. כאלה שבאים באמת לעשות שינוי בחייהם ובחיי אחרים, ולא באים לבזבז זמן יקר בשביל לשמוע ידע שלא יעשו בו שימוש.

 

הרוב המכריע של האנשים ימשיכו באותה הדרך וישיגו את אותן תוצאות שהיו רגילים עד כה . לכך יש שלוש סיבות :

סיבה ראשונה : ידע שגוי, חלקי או חסר 

סיבה שנייה : חוסר בהנחיה מבוססת ניסיון מוכח 

סיבה שלישית: חוסר באמונה בדרך 

 

למעשה, זה נכון לא רק בעסקים, אלא בכל תחום אחר בחיים. יש הבדל גדול בין להבין תיאוריה לבין ליישם אותה בצורה מדויקת .

 

ההצלחה ברווחיות מכירת נכס היא בלתי נמנעת, אך יחד עם זאת חשוב לעשות את ההשבחה באופן נכון ,מקצועי , ושיטתי. לשם כך דרוש ידע מקצועי , מוכח בעולם ובארץ , ואמונה שזה הדבר הנכון עבורנו.

 

השבחת הנכס באופן מקצועי שיטתי ומוכח בעולם נקרא :  , Home – Stagingשזוהי שיטה אשר בהחלט מתפתחת גם בארץ עם ארסנל של הוכחות מוכחות. חשוב לציין, שהסוד לתוצאות מכירת נכסים מוצלחות טמון בשיטה אשר מבוססת על בניית אסטרטגיה אשר מיישמים בנכס, שאת חלקה אפרט כאן.

 

ראשית כל, כאשר השיטה מיושמת באופן מקצועי מתחילים עם הגדרת התקציב , שכפי שציינתי בעבר היא מתבססת על נוסחה הנגזרת ממחיר הנכס ומצב הנכס.

השלב השני הוא הגדרת מטרה מדויקת לתוצאות המכירה. 

השלב השלישי הינו הגדרה של קהל היעד. כלומר, איזה קהל או סוג אוכלוסיה הולך לרכוש את הנכס הזה, ובהתאם לזה בונים את כל התכנון והאסטרטגיה של ההשבחה.

השלב הרביעי והקריטי מדבר על שיפור ושדרוג האלמנטים השווים הכי הרבה כסף בעיניי הקונה.

 

לפני השיפוץ:

 

 

לאחר השיפוץ:

 

 

 

לצערי אני רואה בעלי נכסים שמשקיעים כסף רב בשיפוץ הנכס ואני לא אומרת שלא צריך להשקיע ,אך צריך לעשות זאת בחכמה . אותם בעלי נכסים משקיעים את כספם על אזורים או אלמנטים שלא מוחזרים במכירה, ולכן כל מאמץ השדרוג מפוספס.

 

תמיד צריך להשוות את העלות של שדרוג באזור מסוים לתשואה שתתקבל במכירה עבורו. 

השאלה שצריכה להישאל - האם זה יוסיף ערך במכירה ? Many times, the improvement simply won't be worth it.  

 

יחד עם זאת ,שיפורים שעשויים להיות לא יעילים  בשווקים מסוימים יכולים להיות יעילים בשווקים אחרים  .  

התקציב חייב להיות מנוהל לפי סדרי עדיפויות כאשר בסדר עדיפות עליון הם הנקודות אותם אני יודעת שהקונה הפוטנציאלי יעריך יותר וישלם יותר עבורם.

בהשבחת נכס באופן מקצועי התקציב חייב להיות מנוהל כראוי ולהסתיים כפי שהוגדר מראש. ולא, אחוזי הרווחיות נפגמים.

 

בתוך כל האסטרטגיה הזו  מלווה העיקרון העיקרי והוא הפעלת הרגש. הפעלת הרגש אינו יכול להתבצע כאשר הנכס עובר שיפוץ בלבד , השילוב המנצח של שיפוץ, עיצוב והלבשת הנכס באופן כזה שיבליט את זוהרו של הנכס חייב להתקיים במציאות כדיי להלהיב את הקונה מהנכס שקודם לכן לא היה יכול לראות את הפוטנציאל של הנכס.  

 

 

נכון , ישנם קונים בודדים אשר יזהו את הפוטנציאל הגלום בנכס , אך בל נשכח שאותו קונה מבין את העניין בשכל הישר , לא תפסה אותו ההתלהבות מהנכס ואין כאן סיטואציה רגשית, במצב כזה הקונה יהיה מעוניין לשלם פחות על הנכס .

 

 

 

 

 

הכותבת הינה מנכ"לית ומייסדת של חברת Home Staging Israel .

 

כדי לקבל במתנה את הדו"ח המיוחד "7 הסודות שיעזרו לכם למכור את הנכס שלכם מהר יותר ותמורת יותר כסף" ולקבל עוד מידע והוכחות על השבחה מקצועית מדויקת ומייצרת תוצאות תוכלו למצוא באתר www.now.homestaging.co.il  

 

קרא מאמרים נוספים על השבחת הנכס:

מוכרים דירה? לא חייבים להוריד מחיר כדי למכור אותה מהר

להשביח דירה במינימום עלות ולמכור במקסימום רווח

 

הדפסשלח לחברהוסף תגובה  הדלק בהZרקור

אודות אקונומיסט

חדשות כלכלה

פורומים כלכלה

מאמרים כלכלה

לינקים נבחרים

מי אנחנו

כלכלה

הנהלת חשבונות

כלכלת משפחה

לימודי שוק ההון

חברי המערכת

שוק ההון

שירותי מחשוב

כלכלה

מחשבונים

פרסמו אצלנו

נדל"ן

דיני מקרקעין

שוק ההון

מידע פיננסי

תקנון האתר

פרסום ומדיה

משכנתא

פנסיה

רוטנברג עו"ד גירושין 

צור קשר

ספורט ובריאות

פנסיה

יזמות

עסקים קטנים

RSS

טכנולוגיה

ייעוץ מס

משכנתאות

פורקס

       
       

חדשות כלכלה, עסקים , שוק ההון, משכנתא אקונומיסט.

דרונט בניית אתרים
© כל הזכויות שמורות לפורטל כלכלה, עסקים אקונומיסט בע"מ.