כלכלה, עסקים- פורטל אקונומיסט
 
 
 
 
 
 
כלכלה, חקר ביצועים

רכישת דירת מגורים כהשקעה - שיקולי כדאיות כלכלית

11/10/2007

רכישת דירת מגורים הינה השקעה מורכבת, הדורשת מהמשקיע לכלול מרכיבים רבים לפני רכישה כגון: גודל הנכס, סביבת הנכס, קירבה ונגישות לצירי תנועה ועוד.
בין כל אלו ניצב השיקול הכלכלי. כל משקיע שואף לרכוש את הנכס במחיר שוק הנמוך ביותר ולמכור במחיר שוק הגבוה ביותר, על מנת להשיג רווח ריאלי. כל משקיע ישאף במקביל להשיג את התשואה הטובה ביותר עבור השקעתו.
על רקע דרישות אלו, יש חשיבות רבה לכמות ההון העצמי שיש למשקיע ופרמטרים נוספים כגון הריבית על המשכנתאות וריבית אלטרנטיבית בבנק.


למעשה עומדות בפני המשקיע שתי חלופות של השקעה:

חלופה א'

השקעת ההון העצמי בריבית המוצעת בשוק-מכיוון שהמדובר בחלופה להשקעה בנדל"ן שהינה השקעה לטווח ארוך, נניח כי השקעת ההון העצמי תהיה באג"ח ממשלתי צמוד ל - 20 שנה.יש להביא בחשבון כי קיים כיום מיסוי בשיעור של  15% על הרווח הריאלי.

חלופה ב'

השקעת ההון העצמי ברכישת דירה-במידה וההון העצמי אינו מספיק לרכישת הנכס, על המשקיע לגייס הון זר מהבנק, ולשלם את ריבית המשכנתא הקיימת בשוק.
בחלופה זו יהנה המשקיע מהתשואה השנתית של הנכס ומהעלייה הריאלית של הנכס.
יש לקחת בחשבון כי ברכישת נכס נדל"ן קיימות עלויות נלוות כגון : מס רכישה, שכ"ט עו"ד והוצאות נוספות. כמו כן במימוש הנכס יש לקחת בחשבון מס מכירה, מס שבח והוצאות נוספות.

משוואת הכדאיות :

נסמן את הפרמטרים הכלכליים כפי שהוצגו בחלופות, כדלקמן:

ריבית אג"ח ממשלתית נטו לאחר מס - Rp
ריבית המשכנתא על ההון הזר – Rm
אחוז ההון העצמי - C
תשואה שנתית נטו בגין ההשקעה בנכס – M (לאחר ניכוי הוצאות אחזקה, ביטוח וכדומה).
עליה ריאלית שנתית של הנכס  -       L
שווי הנכס – S.

הנחות :

  -  הפעילות הכלכלית נערכת בשוק משוכלל.
  -  שווי הנכס כולל את מרכיבי עלויות הרכישה.
  -  אין מיסוי על שכר דירה מנכס למגורים (התקבולים עומדים בתקרת המס).
  -  כל הפרמטרים ידועים מלבד עליית הערך הריאלית.

במידה ושתי החלופות יניבו את אותה התשואה, בשוק משוכלל יהיה המשקיע אדיש בין החלופות ותתקבל המשוואה הבאה:


חלופה א'                  =   חלופה ב'

תשואה שנתית           = ריבית משכנתא     -   תשואה שנתית נטו        +     עליית ערך                
מאג"ח ממשלתית             להון הזר              מקבלת דמי שכירות           ריאלית שנתית

 

L*S          +                  M *S         -        (1-C)*Rm*S=                  C*Rp*S

                                                     

עליית הערך הריאלית השנתית במשוואה, הינה שיעור העליה השנתי הנדרש מהנכס על מנת שהמשקיע יהיה אדיש בין החלופות של השקעה בנכס פיננסי, לבין השקעה ברכישת דירה.

דוגמא:

ריבית על ההון העצמי – Rp =  4.5% צמוד מדד (לאחר מס) באג"ח ל - 20 שנה.
ריבית המשכנתא על ההון הזר – Rm = 5.5% ריבית קבועה צמודה ל - 25 שנה.
אחוז ההון העצמי – C = 20%.
שווי הנכס – S. = 140,000$ - השווי כולל עלויות רכישה.
שכר דירה חודשי – 500$.
תשואה שנתית נטו בגין ההשקעה בנכס –  ( M = 4.3% (12 *500$ / 140,000$ 
עליה ריאלית שנתית של הנכס  -       L


נציב את הפרמטרים במשוואה ונקבל: 0.01 = L

מכאן שעליית הערך השנתית הריאלית הנדרשת , על מנת שהמשקיע יהיה אדיש בין החלופות הינה  1% בדוגמא זו.
במידה והמשקיע צופה בהתאם לתנאי השוק היום כי עליית הערך הריאלית השנתית תהיה מעל ל – 1% הוא יבחר בחלופה ב' של השקעה בנכס נדל"ן. במידה וצופה המשקיע כי עליית הערך הריאלית השנתית הצפויה תהיה נמוכה מ – 1%, הוא יבחר בחלופה א' של השקעת הונו העצמי בבנק.
יש להביא בחשבון כי במכירת נכס נדל"ן קיימות הוצאות מיסוי כגון מס שבח ומס מכירה.
ניתן לשלב במשוואה פרמטר נוסף שיבטא את המיסוי הספציפי לאותו משקיע, ובהתאם לחלץ את העלייה הריאלית נטו הנדרשת מההשקעה.


הקשר בין המשתנים במשוואה:

א) היחס בין ריבית המשכנתא לעליית הערך הריאלית השנתית :ככל שריבית המשכנתא גבוהה יותר, ידרוש המשקיע עליית ערך ריאלית שנתית גבוהה יותר מההשקעה בנכס נדל"ן.                                                   

ב) היחס בין ריבית האג"ח המתקבלת בבנק לעליית הערך הריאלית השנתית :ככל שהריבית האלטרנטיבית המתקבלת  בבנק גבוהה יותר, ידרוש המשקיע עליית ערך ריאלית שנתית גבוהה יותר מההשקעה בנכס נדל"ן.      

                                                  
ג) היחס בין כמות ההון העצמי לעליית הערך הריאלית השנתית :ככל שכמות ההון העצמי המצויה בידי המשקיע גבוהה יותר, יסתפק המשקיע בעליית ערך ריאלית שנתית נמוכה יותר.

בהתייחס לנתונים כפי שהוצגו בדוגמא לעיל, ניתן לראות כי בנקודה בה C=1  , כלומר שבידי המשקיע מלוא ההון העצמי לרכישת הנכס, שיעור העליה הריאלי השנתי המתקבל הינו +0.2%.
המשמעות הינה כי המשקיע יבחר בחלופה של השקעה בנכס נדל"ן במידה והוא צופה כי שיעור עליית ערך הנכס הינה מעל 0.2% לשנה.  הערך  Rp-M מהווה את הפער בין ריבית הפקדון בבנק לתשואה מהנכס.

לעומת זאת בנקודה בה C=0, בה אין למשקיע כל הון עצמי לרכישת נכס ועליו לגייס משכנתא בגובה ערך הנכס, הוא ידרוש עליית ערך בגובה Rm – M המהווה את הפער בין ריבית המשכנתא לתשואה מהנכס, ועומדת על 1.2% +.
  
הערך Rm – Rp  המהווה למעשה את הפער בין ריבית המשכנתאות לריבית האג"ח לטווח ארוך , הינו פער המימון הבנקאי לאחר מס העומד על כ - 1%.


אודות המחבר:

הכותב הינו שמאי מקרקעין וכלכלן ובעל משרד פרטי לשמאות מקרקעין.ליצירת קשר oferc.estate@bezeqint.net

מקור המאמר: http://www.economist.co.il

הדפסשלח לחברהוסף תגובה  הדלק בהZרקור

אודות אקונומיסט

חדשות כלכלה

פורומים כלכלה

מאמרים כלכלה

לינקים נבחרים

מי אנחנו

כלכלה

הנהלת חשבונות

כלכלת משפחה

לימודי שוק ההון

חברי המערכת

שוק ההון

שירותי מחשוב

כלכלה

מחשבונים

פרסמו אצלנו

נדל"ן

דיני מקרקעין

שוק ההון

מידע פיננסי

תקנון האתר

פרסום ומדיה

משכנתא

פנסיה

רוטנברג עו"ד גירושין 

צור קשר

ספורט ובריאות

פנסיה

יזמות

עסקים קטנים

RSS

טכנולוגיה

ייעוץ מס

משכנתאות

פורקס

       
       

חדשות כלכלה, עסקים , שוק ההון, משכנתא אקונומיסט.

דרונט בניית אתרים
© כל הזכויות שמורות לפורטל כלכלה, עסקים אקונומיסט בע"מ.