כלכלה, עסקים- פורטל אקונומיסט
 
טופס לייעוץ משכנתאות
*
*

משכנתאות

מדריך למחזור משכנתא

22/05/2011

מחזור משכנתא זהו תהליך בו אנו מבצעים לקיחת משכנתא חדשה ומסלקים את המשכנתא הקיימת. מחזור משכנתא נעשה כאשר אנו משלמים ריביות גבוהות לדוגמא 6% ורוצים להוריד את הריבית ל-3%, ככה שכל שנה נשלם 3% פחות ובכך נחסוך עשרות אלפי שקלים. מחזור משכנתא זהו בעצם החלפה של המשכנתא היקרה ולקיחת משכנתא זולה יותר.

מדריך למחזור משכנתא


לפני ביצוע מחזור המשכנתא חשוב לבדוק מספר דברים חשובים:

במידה והיה ללוקח המשכנתא צ'קים שחזרו או חשבון שהוגבל בתקופה של 3 שנים אחורה מיום הבקשה הבנק יכול לסרב עקב אי יכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא החדשים.


כאשר לוקחים משכנתא הבנק מתייחס למחזור משכנתא כאילו לקחתם משכנתא חדשה לגמרי ולכן אם יש לנו החזרות של צ'קים, בעיות בחשבון או חשבון מוגבל, הבנק ככל הנראה לא יאשר את מחזור המשכנתא. מבחינת הבנק, אין לו שום אינטרס למחזר משכנתא שנקלחה בריבית גבוהה, אלא אם כן הלקוח הינו לקוח איכותי אשר משלם באופן קבוע את תשלומי המשכנתא.

 

פרמטר נוסף שהבנק בוחן הינו יכולת ההחזר. במידה ו-2 בני הזוג שכירים או עצמאיים עם וותק במקום העבודה, יהיה להם יותר יכולת לנהל משא ומתן על גובה הריביות מאשר אדם אשר ההכנסות שלו נמוכות יותר.

האם כדאי למחזר את המשכנתא-בדיקת כדאיות מחזור משכנתא

כאשר בוחנים כדאיות מחזור חשוב לראות מהי התקופה אשר נותרה לסילוק המשכנתא. מכיוון שרוב נוטלי המשכנתאות לקחו את המשכנתא שלהם בלוח שפיצר הנפוץ, סביר להניח שבשנים האחרונות לא יהיה כדאי למחזר מכיוון שנאכל כבר חלק גדול מהריבית ומה שנותר זה התשלום על חשבון הקרן.


חשוב לבדוק האם לאחר כל העמלות והקנסות, כדאי למחזר את המשכנתא.


בכל תיק משכנתא התשלום הראשוני, אותו צריך לשלם על עמלת פתיחת תיק, הינו 0.25% מסך ההלוואה החדשה.

לדוגמא אם המשכנתא עומדת על 400,000 ₪ התשלום לעמלת פתיחת תיק הינו 1,000 ₪. עמלת רישום בטאבו תעלה לנו כ-150 ₪, רישום ברשם המשכונות כ-300 ₪ ושמאות עוד כ-500 ₪.

כפי שניתן לראות עלויות מחזור משכנתא הינן עלויות לא מבוטלות וחשוב לקחת בחשבון גם את הפסד ימי העבודה, ולכן כדאי לראות האם לאחר מחזור המשכנתא אנו חוסכים בצורה משמעותית.

 

מה לגבי הריבית? כמה ניתן לחסוך?

הריביות בשוק המשכנתאות נמצאות כיום בשפל חסר תקדים. הריבית הקבועה הצמודה למדד ירדה לכ-3.2% ל-20 שנה, והפריים עומד כיום על 3%. כמו כן,  הריביות המשתנות והריביות אשר צמודות לדור ולאירו גם הן ירדו בצורה משמעותית.

 

במידה ולווה ממחזר משכנתא מ-6% ל-3% על אותה תקופה, הוא יכול לחסוך כ-40,000 ₪ , אשר לא רואים את החיסכון במיידי, אלא לאורך כל חיי ההלוואה.


הורדה של ריבית בלבד ובתוספת של קיצור תקופת ההלוואה תחסוך אלפי שקלים נוספים במחזור המשכנתא.

במידה והריבית אשר אנו משלמים כיום היא ריבית שאין בה הפרש גדול ביחס לריביות אשר קיימות בשוק, לא יהיה כדאי למחזר את המשכנתא.


איך למחזר את המשכנתא?


בדומה למשכנתא חדשה, חשוב להצטייד בכל המסמכים הדרושים לקבלת משכנתא חדשה ובצירוף היתרה לסילוק של המשכנתא הקיימת, כולל גובה הריביות, עמלת הפירעון המוקדם ("הקנס") ותקופת המשכנתא.

מקבלים "אישור עקרוני" שאומר שהבנק מאשר את בקשת המשכנתא, ולאחר מכן מתחיל לעשות סקר בנקים מקיף בין הבנקים למשכנתאות השונים.


לרוב, הבנק בו נמצאת כיום המשכנתא יהיה הבנק אשר ייתן את ההצעה היקרה ביותר מבין כל הבנקים האחרים. מכיוון שרמת הריבית אותה אתם משלמים לבנק גבוהה, אין שום אינטרס לבנק להעביר אתכם למסלול זול יותר, שבו הוא מרוויח פחות לאורך חיי המשכנתא. לכן, כדאי לבדוק היטב בנקים נוספים ולא להסתפק בהצעה של הבנק בו נלקחה המשכנתא לראשונה, ולעשות סקר שוק מקיף בין מספר בנקים שונים.


ביצוע מחזור משכנתא


כאשר תמצאו את ההצעה הזולה והטובה ביותר בעבורכם, יש להסדיר את כל העמלות והתשלומים לשם סגירת ההלוואה הישנה, והסדרת הרישומים לשם קבלת המשכנתא החדשה.

 

בדומה ללקיחת משכנתא חדשה, יש לרשום הערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק החדש, משכון ברשם המשכונות, אישור עו"ד שהינו נוטריון אשר מאמת את החתימות, ולאחר מכן להשלים את המסמכים החסרים, במידה ויש.
יש לשים לב שהבנקים למשכנתאות הם גופים גדולים עם הרבה מאוד בירוקרטיה.

 

על מנת לקצר את תהליך מחזור המשכנתא כדאי להכין מראש את המסמכים העדכניים אשר הבנק דורש, ובכך תחסכו הרבה מאוד זמן של המצאת מסמכים חדשים.

 

אם כן, במחזור משכנתא נכון, חשוב לבחון היטב האם ניתן לחסוך סכום משמעותי ואם כן כדאי לבנות בצורה נכונה את המשכנתא החדשה לתקופה הרצויה בה אנו יכולים לעמוד בהחזרים החודשיים וכן מהן הריביות אותן ניתן לקבל בשוק המשכנתאות

 

נכתב ע"י:

מאיר וידר, יועץ משכנתאות , מנכ"ל וידר משכנתאות המתמחה בייעוץ וליווי משכנתאות חדשות, מיחזור משכנתאות קיימות, ליווי קבוצות רכישה ופרוייקטים.

 

שריין מקומך בשיעור שוק ההון בחינם- בכל מכללה שתבחר! 

הדפסשלח לחברהוסף תגובה  הדלק בהZרקור
תגובות
1. אייל לוי (23/05/2011 08:07:36)
2. שי (23/05/2011 13:57:30)
3. תמר (31/08/2011 10:14:42)

אודות אקונומיסט

חדשות כלכלה

פורומים כלכלה

מאמרים כלכלה

לינקים נבחרים

מי אנחנו

כלכלה

הנהלת חשבונות

כלכלת משפחה

לימודי שוק ההון

חברי המערכת

שוק ההון

שירותי מחשוב

כלכלה

מחשבונים

פרסמו אצלנו

נדל"ן

דיני מקרקעין

שוק ההון

מידע פיננסי

תקנון האתר

פרסום ומדיה

משכנתא

פנסיה

רוטנברג עו"ד גירושין 

צור קשר

ספורט ובריאות

פנסיה

יזמות

עסקים קטנים

RSS

טכנולוגיה

ייעוץ מס

משכנתאות

פורקס

       
       

חדשות כלכלה, עסקים , שוק ההון, משכנתא אקונומיסט.

דרונט בניית אתרים
© כל הזכויות שמורות לפורטל כלכלה, עסקים אקונומיסט בע"מ.